索 引 号 005252645/2018-00019 主题分类 综合政务/通知公告
发布机构 郑州市住房保障和房地产管理局 关 键 词 通知,房屋租赁,企业经营
文    号 成文日期 2018-04-16 发布日期 2018-04-16
体    裁 生效日期 废止日期
关于规范房屋租赁企业经营管理的通知

各县 (市、区)住房保障部门、各有关单位:

      为培育和发展我市房屋租赁市场,规范房屋租赁企业经营管理,保护房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《河南省房屋租赁管理办法》、《郑州市城市房屋租赁管理条例》等法律、法规、规章,现将相关事项通知如下:

      一、规范房屋租赁企业的登记和备案

      房屋租赁是指自然人、法人或者其他组织将其拥有所有权、合法使用权或者管理权的房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时将房屋返还出租人的行为。

      房屋租赁企业是指依法设立,从事房屋租赁经营活动的企业。房屋租赁企业必须具备企业法人主体资格,同时要具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉,依法履行租赁房屋治安和人口管理责任,充分利用信息化手段开展房屋租赁经营管理。

      鼓励国有、民营的机构化、规模化房屋租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展房屋租赁业务。

      (一)本市对房屋租赁企业实行工商登记和备案管理制度。开展房屋租赁业务的企业应当向工商行政管理部门申请登记并在住房保障部门备案。

      (二)经工商行政管理部门批准设立的房屋租赁企业,其经营范围须包含房屋租赁类业务。开展房屋租赁业务但企业工商营业执照经营范围未包含房屋租赁经营类内容的,自本通知下发之日起60日内,须按要求办理工商营业执照经营范围变更手续。

      (三)工商注册地在本市市内五区的房屋租赁企业及其分公司自成立之日起30日内,须到市房屋租赁市场管理中心(以下简称“租赁中心”)备案;工商注册地在县(市)、上街区、开发区的房屋租赁企业及其分公司自成立之日起30日内,须到本辖区住房保障部门备案;已设立未备案的房屋租赁企业自本通知下发之日起60日内完成备案工作。

      1.初始备案

      新成立的房屋租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内,通过“郑州市房屋租赁行业综合服务和监管平台”(以下简称“市房屋租赁平台”) 申请备案,按要求填报相关信息并上传相关材料。平台审核通过后,持相关材料到备案管理部门申请备案。相关部门依据申请进行实地核查,对于材料齐全、符合条件的,应当在5个工作日内出具《房屋租赁企业备案证书》(以下简称“备案证书”)。备案证书应当记载机构名称、社会信用代码、法定代表人、固定营业场所地址、经营范围、备案编号等内容。

      房屋租赁企业的分公司由其所属的房屋租赁企业进行备案。

      2.延续备案

      各房屋租赁企业应于《备案证书》有效期满前2个月,及时通过市房屋租赁平台申请办理延续备案手续,延续备案仍使用原备案编号,新的《备案证书》有效期由备案管理部门根据企业信用等级情况确定。

      3.变更备案

      已备案的房屋租赁企业及其分公司的名称、社会信用代码、法定代表人、固定营业场所地址、经营范围等事项发生变更的,应当在变更发生30日内,通过市房屋租赁平台提交变更申请。平台审核通过后,持相关材料到备案管理部门办理变更备案手续。相关部门应当在5个工作日内出具变更后的备案证书。租赁企业及其分公司的联系电话、从业人员等备案情况发生变更的,应及时在市房屋租赁平台进行更新和公示。

      机构跨区域迁址的,应先在迁出地办理备案注销手续,再到迁入地的相关部门重新办理备案手续。

      4.遗失补证

      房屋租赁企业及其分公司遗失备案证书的,应当在市级以上报纸刊登遗失声明,一周后向原备案管理部门申请补证。补证申请经平台审核通过后,持相关材料到备案管理部门办理补证手续。相关部门经核查无误的当日予以补发新证,补发新证仍使用原备案编号。

      5.注销备案

      房屋租赁企业及其分公司终止相关业务的,应当自业务终止之日起30日内,通过市房屋租赁平台网上申请注销,经平台审核通过后,持相关材料到备案管理部门办理注销备案手续,相关部门应当在3个工作日内完成注销备案。

      市住房保障部门做好已备案房屋租赁企业在市房屋租赁平台上的企业信息公示、使用权限开通及已注销企业使用权限废止等工作。备案后的房屋租赁企业凭住房保障部门发放的房屋租赁平台用户名和密码在平台上开展交易。社会房屋租赁网络交易平台运营主体,经申请同意后可与市房屋租赁平台互联互通并获取租赁房源核验服务。

      二、规范房屋租赁企业房源信息发布

      (一)建立房源信息核验制度

      房屋租赁企业应对线上线下发布的租赁房源进行核验并制作带有全市统一租赁房源核验码的房源核验说明书,确保发布房源信息的内容真实、全面、准确。

      (二)规范租赁房源信息发布标准

      房屋租赁企业在房屋租赁平台上发布信息时,应按租赁平台信息发布要求如实录入相关信息,上传相关材料,填报的信息和上传的资料内容应当真实有效,在房屋租赁平台、门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致,且须明确标识全市统一租赁房源核验码。

      (三)规范长租公寓项目信息发布标准

      租赁企业经营管理的长租公寓类房源,应通过市租赁平台“长租公寓”栏目按整体项目进行发布。对于无法通过平台自动核验房源的长租公寓项目,须经市租赁中心、各县(市、区)住房保障部门根据项目所处位置分别对负责范围内的项目房源进行现场核验,通过后再行发布。经过核验的长租公寓项目房源,可分别在市租赁平台或其他渠道上进行发布,发布时须明确标识全市统一租赁房源核验码。

      (四)加强房源信息发布管理

      房屋租赁企业从业人员应当实名在房屋租赁平台或其他渠道上发布房源信息,不得发布未经产权人书面委托的房源信息,不得隐瞒抵押等可能影响房屋交易的信息。对已出租的房屋,促成交易的租赁企业要在租赁合同签订之日起2个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除;对委托人已取消委托的房屋,租赁企业要在2个工作日内将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。

      三、规范房屋租赁登记备案

      (一)房屋租赁合同签订

      鼓励租赁当事人签订长期房屋租赁合同,房屋租赁合同应采用市房屋租赁平台提供的《住房租赁合同示范文本》,并通过房屋租赁服务平台网上签约备案。

      租赁当事人未采用《住房租赁合同示范文本》的,其自行订立的租赁合同内容应当包括以下内容:

      1.房屋租赁当事人的姓名(名称)、住所、有效身份证件的种类及号码;

      2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

      3.租金和押金数额、支付方式;

      4.租赁用途和居住使用人数;

      5.房屋和室内设施的安全性能;

      6.租赁期限;

      7.房屋使用要求及房屋维修责任;

      8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

      9.房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法;

      10.争议解决办法和违约责任;

      11.其他约定。

     (二)房屋租赁合同备案

      房屋租赁合同订立后30日内,房屋租赁企业应当办理房屋租赁合同登记备案:

      1.各受理点(市、区住房保障部门服务大厅或各办事处房屋租赁服务站点)依托市房屋租赁平台,开展租赁合同登记备案的具体工作。

      2.房屋租赁企业应当按要求填写并持《房屋租赁登记备案申请表》、租赁合同及相关材料办理房屋租赁合同登记备案。备案工作人员对房屋租赁登记备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查,核查通过的予以登记备案并发放《房屋租赁登记备案证明》。

      3.租赁合同信息发生变更、延续、终止的,租赁企业应在租赁合同签订、变更、终止30日内办理相应的登记备案手续。

      4.房屋租赁合同登记备案信息应当包含出租房屋、租赁当事人身份、租期、租金、押金等信息。

      5.租赁合同登记备案所形成的相关业务资料,分别由备案管理部门妥善保管。超过租赁合同登记备案信息有效期的业务资料,可以参照档案管理的相关规定予以销毁。

      四、规范房屋租赁企业经营管理

      (一)房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

      (二)房屋租赁企业及其分公司应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

      1.营业执照和备案证书;

      2.服务项目、内容、标准;

      3.业务流程;

      4.收费项目、依据、标准;

      5.交易资金监管方式;

      6.信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;

      7.政府主管部门或者行业组织制定的房屋租赁合同等示范文本;

      8.法律、法规、规章规定的其他事项。

      分公司还应当公示设立该分公司的房屋租赁企业的经营地址及联系方式。

      (三)房屋租赁企业应当按照租赁合同约定向承租人提供符合出租条件的房屋,履行房屋维修义务并确保房屋和室内设施安全。房屋租赁企业有权对承租人使用房屋的情况进行监督。房屋租赁企业不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人有利用出租房屋进行犯罪活动嫌疑的,及时向公安部门报告。

      (四)房屋租赁企业应当建立业务记录制度,如实记录业务情况,并保存相关档案材料。

      五、规范出租房屋标准

      (一)出租的居住房屋及其附属设施必须符合建筑、消防、治安、卫生等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的房屋,不得出租:

      1.属于违法建筑的;

      2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

      3.经鉴定为危险房屋的;

      4.违反规定改变房屋使用性质或者用途的;

      5.有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。

      (二)出租居住房屋,应当以原设计的房间为最小出租单位,每个房间的居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米,但有法定赡养、抚养、扶养义务关系等特殊情况的除外。厨房、卫生间、过道、阳台、储物间和地下储藏室,不得出租供人员居住。

      (三)集中出租房屋供他人居住,出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,出租方应当在出租管理范围内设置专责服务人员,建立相应的管理服务制度,落实安全管理职责,设置门禁和监控,确保消防设备设施和安全通道正常使用,并建立信息登记簿或者登记系统。

      单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的,应当按照本条规定履行服务及安全管理职责。

      六、规范房屋租赁企业备案管理

      各县(市、区)住房保障部门应按照属地管理原则,加强对本辖区内房屋租赁企业的监督管理,对未按期办理备案的按照法律、法规、规章有关规定及时查处。

      (一)对未按期办理初始备案而开展经营的房屋租赁企业,责令限期改正;逾期不改正的,依照相关规定进行处理,并将企业名单向社会公布、进行交易风险提示。

      (二)对未按期办理变更、延续备案的房屋租赁企业,责令限期改正;逾期不改正的,由市住房保障部门关闭其在市房屋租赁平台上的房源发布、房源核验、合同网签、合同备案等功能。

      (三)对存在以下情形的,经调查核实后,直接注销其备案,并按程序在市房屋租赁平台公告作废:

      1.备案后营业执照中已取消房屋租赁经营类业务,或营业执照已注销或被吊销的;

      2.备案的经营地址发生变更,且通过其备案时留存的联系方式无法取得联系的;

      3.备案后情况发生变化不再符合备案条件的;

      4.法律、法规、规章规定的其他情形。

      七、实施年度检查和随机抽查制度

      市住房保障部门每年组织开展不少于一次的全市房屋租赁市场大检查活动。各县(市、区)住房保障部门要在日常工作中建立随机抽查制度,并及时将抽查结果公开。通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房屋租赁企业和从业人员进行监督管理。被检查的房屋租赁企业和从业人员应当予以配合,并按要求提供检查所需的资料。

      八、建立房屋租赁企业及从业人员信用评级制度

      各相关部门将在日常监督检查中发现的房屋租赁企业和从业人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况,作为不良信用记录记入其信用档案,不断完善房屋租赁主体信用记录,全面建立房屋租赁企业及从业人员的信用评级制度。

      各相关部门要根据房屋租赁企业信用情况,实施守信联合激励和失信联合惩戒。对诚实守信的房屋租赁企业和从业人员,在办理房源发布、房源核验、合同网签、合同备案等业务时,可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施,在日常检查、专项检查中可优化检查频次。对严重失信的租赁企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等,要联合实施市场和行业禁入措施,涉嫌犯罪的将依法追究其刑事责任。





                                                                                2018年2月28日