《郑州市直管公房管理办法》政策解读

为加强直管公房管理，最大程度发挥国有房产的价值，确保管理的持续、稳定、有效，依据《郑州市城市公有房屋管理条例》和其他相关规定，我市出台了《郑州市直管公房管理办法》，现将文件内容做以下解读：

一、出台《郑州市直管公房管理办法》的必要性

（一）出台《郑州市直管公房管理办法》是贯彻习近平总书记关于《加快推进住房保障和供应体系建设》讲话要求

2013年10月29日，习近平在主持十八届中央政治局第十次集体学习时发表了《加快住房保障和供应体系的建设》讲话。讲话中指出: 在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用，要坚持公平分配。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。

（二）《郑州市直管公房管理办法》是对《郑州市城市公有房屋管理条例》（1997年修订）的完善与补充

我市现行的关于公有住房管理方面的法规，是郑州市人大常委会1997年修订的《郑州市城市公有房屋管理条例》。经过二十多年的发展变化，对已参加过房改购房和已显著改善了居住条件的现承租户，《条例》中并未涉及退出的规定。对于原住户腾退的公房，《条例》中也没有规定如何处置。

此次出台的《郑州市直管公房管理办法》，针对原《条例》中的不足，结合我市现在执行的保障性住房“三房合一”的政策，进行了必要的完善与补充，可以有效避免社会资源分配不公，提升直管公房利用价值。

（三）《郑州市直管公房管理办法》是顺应市场经济发展形势的要求

我市直管公房住宅租金标准，执行的是《关于重新明确我市公有住房租金执行标准的通知》（郑价公〔2007〕13号）文件规定的1.7元/平方米。随着时代变迁,居民收入的增加和物价的上涨，原来的直管公房住宅租金标准和非住宅租金标准已不符合经济发展的要求。2018年8月出台的《郑州市人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》（郑政文〔2018〕154号）第六条明确指出：在职工家庭收入合理支出范围内，参照郑州市公租房租金标准，调整租金价格。据此，《办法》中对住宅租金做出了适当调整。

二、《办法》的主要内容

 该《办法》由总则、住宅房屋租赁管理、非住宅房屋租赁管理、租赁期间产权转移、直管公房维修、责任监督、附则共七个章节组成。

第一章 总则。直管公房实行市区两级管理体制，即市房管部门代表市政府管理直管公房产权，各区房管部门负责直管公房的经营、修缮、改造及出售申报工作。但在相关法规中没有正式明确规定，此次予以正式明确。

第二章 住宅房屋租赁管理。依据国家、省、市有关公有房屋的管理规定，结合工作实际，此次《办法》对居住直管公房准入条件、退出机制进行了明确，有利于政府资源分配公平，实现“居者有其房”住房保障目标。

直管公房住宅租金从1994年的0.53元/平方米（以砖混一级结构为例）到2008年调整至1.70元/平方米，而且是以使用面积计租，至今再未做过调整。因房屋老旧，租金收入远远不能满足维修需要，房屋修缮矛盾突出。

本次出台的《郑州市直管公房管理办法》中，直管公房住宅房屋将参照我市公共租赁住房租金标准执行。考虑到现在的直管公房建筑年代较长，房屋状况比较老旧，多数设施不全，允许各区依据实际情况给与折扣（最多折扣50%）。非成套住宅租金不得低于同区域公共租赁住房租金标准40%。所承租的直管公房是承租人唯一住房，且建筑面积不超过60平方米的，可再给予20%的折扣。

为保持政策衔接顺畅，其中计租面积、楼层增减系数、朝向增减系数仍按照《郑州市公有住房租金改革实施办法》（郑政〔1994〕48号）执行。

第三章 非住宅房屋租赁管理。 针对因历史原因导致各管理单位收缴租金标准不统一、工商企事业用房执行协议租金缺乏竞争定价机制等问题，借鉴外地市直管公房管理的相关法规政策，从非住宅租金价格采集方式、竞价方式、到租赁合同签订条款等内容进行了明确。

第四章 租赁期间产权转移。在现有的公房承租户中，存在私房被拆后安置住公房的，也有原来承租的小面积公房拆迁后安置居住较大面积公房，自己缴纳了超出原来面积建安造价款的，导致一套公房内多种性质面积交错，造成产权不清晰，给管理带来困难。为避免再出现类似问题，本次《办法》进行了规范。

为妥善解决历史遗留问题、维护社会稳定，在充分考虑历史因素的前提下，本章第十八条做出“承租户不符合房改条件，购买所承租公房产权的，应按市场评估价出售”的规定。

第五章 直管公房修缮。 针对直管公房房龄长，维修难度大，维修资金筹集困难、租金用于维修缺口大等实际情况，在“直管公房修缮”章节中，简化了维修基金取用程序，以加强公房维修力度，切实改善公房居住条件。

第六章 责任监督。明确了承租人的责任和对公房管理人的要求，并规定在变更承租人过程中不得违规收取费用。

第七章 附则。明确全市其他公房可参照此办法执行,明确该办法具体实行时间。

三、《办法》实施的目标

（一）理顺管理模式，使国有资产增值提效。《办法》当中明确了市、区两级房管部门的具体管理职责。各区按照直管公房管理政策，加强对辖区内直管公房租赁、经营、安全、维修等管理，切实承担起直管公房管理责任。

（二）禁止多占公房，保障低收入群体利益。通过对直管公房实行准入制度，在租用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用，坚持公平分配。对多占住房的，要予以清退。实行租金有升有降，对符合廉租住房条件的原直管公房承租户，参照廉租户租金标准收取，保障低收入群体利益。

（三）规范租赁管理，健全直管公房政策法规体系。《办法》的出台，增强了公房管理的时效性，弥补了直管公房管理制度的空白，消除了管理上的漏洞，进一步明确了管理职责，促进公房管理部门依法行政，建立长效机制。

（四）规范维修程序，加大公房维修力度。因直管公房多为老、破、旧的房屋，安全隐患日渐突出。调整租金标准后，增加了维修资金的数量，同时对已售公房维修基金的使用简化了程序，使维修资金取用更加顺畅。

四、解读机关和解读人

解读机关：郑州市住房保障和房地产管理局

解读人：张卫涛

联系方式：67881132