一、制定背景

为科学引导、规范轨道交通上盖物业综合开发控制性详细规划编制工作，有效解决当前制约地铁上盖物业控规编制的瓶颈，根据2019年4月30日市联审联批会精神，市自然资源和规划局会同有关部门在赴深圳、厦门、上海三城市考察调研的基础上，起草了《郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发控制性详细规划编制细则（试行）》，经与地铁集团反复磋商，多次征求有关单位意见，并组织召开专家论证会进行深入研究论证，修改完善，形成《郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发控制性详细规划编制细则（试行）》（以下简称“细则”）。本细则是为上盖物业控制性详细规划编制、建筑设计、项目审批以及建设管理等提供依据。经市政府常务会审议通过，予以印发。

二、《细则》适用范围

本细则适用于郑州市行政区域内轨道交通相关的上盖物业开发项目。

三、《细则》主要内容

本细则共三章二十二条，对轨道上盖物业在建设中的特殊性进行了明确。主要内容如下：

第一部分为总则。明确上盖物业开发的重要意义及适用范围，约定上盖物业开发与轨道交通设施建设的基本原则，坚持“同步研究、同步设计、同步规划、同步建设”。

第二部分为土地使用规划及指标控制部分。明确上盖物业开发项目控规编制时应采用分层规划，确定用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑面积、高程、配套设施、建筑高度等相关指标。用地性质相同且相连时，可整体进行规划控制。明确了上盖物业开发项目应结合自身特点同步开展建设方案、资金平衡方案的编制研究，经市政府审定后，容积率及建筑高度等技术指标可作适当调整。确定了容积率、建筑密度等计算标准。上盖地坪以上的建筑面积为计容建筑面积，上盖夹层若作为上盖开发区域配套车库及相关设备用房使用的，计入总建筑面积，不计算容积率和建筑密度，不纳入人口容量计算；若设置商业、配套设施等其他功能用房的需纳入计算容积率和建筑密度。衔接上盖开发区域与落地开发区域的交通配套设施不计算容积率和建筑密度。弹性控制退道路红线和退地界问题。在满足消防、市政管线、建筑结构、交通通行、等控制性要求的前提下，衔接上盖开发区域与落地开发区域交通配套设施可不再退让道路红线。在保证轨道交通设施安全运营的前提下，上盖物业开发用地与轨道交通段（场）用地之间可不再进行地界退让。鼓励以地铁为主的公共交通出行方式，规定停车位指标可依据《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》的配建标准作20%的折减。

在保证轨道交通设施使用功能的情况下，允许在紧邻停车场、检修库等大库的落地开发区域，设置上盖物业相关配套商业。由于轨道交通段（场）建筑体量较大、项目类型较为特殊，原则上不再设置街坊路，应重点优化内部交通组织、上盖开发区域与落地开发区域的交通联系、场地出入口与市政道路的衔接，以满足项目内部及周边的通行需求。上盖开发区域与轨道交通段（场）的污水排水系统分别设置，相对独立。合理组织上盖开发区域内雨水径流排放，鼓励低影响开发技术，合理消纳、蓄存场地内雨水径流。人防设施按人防主管部门审定的配建标准进行配建。

第三部分为附则。本细则是在有关法规、标准和规范性文件的基础上，对相关内容进行的适用性补充说明。涉及本细则规定的，按本细则执行，未涉及的，按照《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》执行。

四、解读机关及解读人

解读机关：郑州市自然资源和规划局

解读人：刘屹

联系电话：0371-67188533