尊敬的时淑萍委员：

您提出的“关于规范房地产企业向业主出售停车位使用权的建议”收悉。我局接到此议案后十分重视，安排专人对此事进行了认真研究，现就涉及具体内容答复如下：

一、开发企业住宅小区配建停车位的形式和相关规定

目前我市商品房住宅小区配建的车库主要有两种形式：一种是按规划批准配建的人防工程停车位，另一种是按规划批准配建的非人防工程停车位。

1.按规划批准配建的人防工程停车位，根据《人民防空法》第五条：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。此类车位投资人享有收益权不得出售、附赠，只能出租使用。

2.对于依法取得地下空间使用权、按规划建设的地下车库，目前我市政策是依申请依法登记在投资人名下。根据《民法典》第275条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第276条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

二、规范“使用权”管理

1.依据不足。目前，无论是《民法典》还是规范性文件，对于车位使用权尚未明确条款，根据《民法典》规定产权人享有占有、收益、处置等权利；用益物权仅对居住权进行规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；以及占有是基于合同关系确立的。

2.一般情况下，不动产买卖主要以实现产权转移登记为目的，使用权的转让不涉及产权转移事项，使用权转让协议现不明确属于买卖或租赁关系，只能按当事人民事合同关系按《合同法》的相关规定办理。

三、加强停车位管理，规范停车位使用

您在提案中提出四点建议十分中肯，我们也将依据法律法规积极做好工作，把您的建议落实到工作实际中，不断加强停车位管理，规范停车位使用行为。

1.科学规划，合理建设。根据我市城市规划技术规定，停车位配建比例不断提升，户型130平方米以上的配建1.2个车位，180平方米以上的配建2个车位，小区住宅套数和车位比例多数超过1.0，小区停车难的状况得到一定的缓解。

2.规范停车位售卖行为。目前，我市停车位的销售是取得产权初始登记后即可进行销售并办理产权转移登记，暂无取得产权的停车位无法办理销售手续及产权转移登记。

3.指导制订科学的停车管理制度。充分发挥物业管理指导中心作用，指导好《前期物业服务协议》和《业主管理临时公约》，协助小区业主委员会制定科学、合理、有效的停车位使用管理制度，并接受业主的监督，根据业主的意见适时修订完善。

4.积极支持小区成立业主委员会，协同物业制定车位维护保洁费用的收取规定，充分调动业主、物业等各参与方的积极性，共同做好小区物业工作。

最后再次感谢您对我市房地产工作的关心与支持。

                            2021年6月30日