尊敬的吕林坡代表：

首先，真诚感谢您对我市物业管理行业的关注、关心和指导！

您在市第十六届人民代表大会第二次会议上提出的《关于改进和完善小区物业管理工作的意见的建议》已收悉，您提出的建议对我们今后的工作具有非常重要的指导意义，我局非常重视，在此向您汇报并作如下答复：

一、关于《郑州市物业管理条例》修订的建议

《郑州市物业管理条例》于2021年6月24日郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过，2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，2021年10月1日起施行。

《条例》确立了党建引领原则，明确街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会等基层政府、组织的职能，将党建引领的要求贯彻到基层治理层面、落实到物业管理层面，充分发挥党的政治优势和组织优势，进一步提高党组织领导下的物业管理能力和基层治理水平。《条例》对业主大会及业主委员会的成立及行为规范、物业安全使用、公共收益管理、公共突发事件应对等广大业主关心地问题作出明确规定，完善了业主自治管理制度，设立了物业管理委员会制度，将物业服务纳入现代服务业发展规划，为促进物业服务企业良性运转和物业管理行业的有序发展，进一步提升物业服务质量和水平，提供了有力的法制保障。《条例》在物业管理的深度和广度上有了新的突破，对人民群众关心的许多热点、难点问题作了相应规定，体现了保障和改善民生的立法宗旨，对建设管理有序、环境优美、治安良好的社区，使更多群众享受良好的物业服务，共享城市建设的文明成果，将发挥重要的作用。

二、关于物业服务费定价规则的问题

《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

三、关于业主未实际入住使用的物业费减免建议

2023年，全国人大常委会法制工作委员会根据有关部门提出的建议，对某省物业管理条例关于移交专业经营设施设备所有权等规定进行了审查，主要涉及三个方面的问题。其中，第三个方面即地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定。

关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题，某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。应当予以纠正。

四、关于维修资金使用相关问题

结合《郑州市房屋专项维修资金管理办法》，我局出台《郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则》（以下简称《使用细则》），其中对维修资金的使用条件、申请人、流程等进行了明确。根据维修资金使用“公开透明”原则，《使用细则》第八条、第三十三条分别对业主监督、维修项目公示做出了规定，维修项目应当相关业主范围内进行事前公示（方案和表决、选择施工企业）、事中公示（材料变更）、事后公示（竣工验收），由业主证明人参与见证并签字确认，减少修后矛盾。通过业主形成监督合力，确保业主知情权。同时我局网站、维修资金小程序（支付宝、微信）同步公示。通过小程序（支付宝、微信）业主刷脸绑定房屋实现了信息化的线上表决，使表决不再受时间和空间的限制，缩短表决时间，确保参与表决业主的真实意愿，杜绝了申请人的造价情形。建立维修项目进行抽查机制，抽查过程中发现的与公示的维修方案不一致造成的业主损失情形进行追还，对维修资金使用环境形成震慑。

五、加大街道办和社区居委会对小区监管力度的建议

一是《郑州市物业管理条例》进一步明确街道办和社区居委会的职责权限。街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务举报受理处置机制。二是推动建设智慧物业管理服务平台。其中，平台政务端设置市房管局、县/区房管局、街道物业办、社区物业联络员四级角色管理及相应管理权限，可注册备案审批、档案管理、台账报表、企业服务等功能。三是推进物业管理委员会建设。2023年10月，省住建厅发布《河南省物业管理委员会工作办法（试行）》，重点规范和明确了部门职责、组建条件、人员资格、成立运行流程、运行职责、终止情形等内容。物业管理委员会可以在业主委员会缺失或者缺位的情况下，有力地组织业主，共同决定选聘解聘物业服务企业、制定修改物业服务合同内容、选择物业管理模式、筹集使用维修资金、改建重建建筑物附属设施等重大物业管理事项。按照工作安排，2024年底，全市物业管理委员会覆盖率力争达到80%。四是贯彻落实中组部等四部门关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施，加强党建引领网格管理，提升社区精细化治理、精准化服务水平；强化社区物业党建联建，推进物业服务和物业服务企业党建全覆盖，建立社区物业党建联建和协调共治机制。

六、关于老旧小区无专业化物业管理的建议

老旧小区特别是其中的无主管小区，受历史遗留、消费习惯、经济条件、坐落分散、管理成本高等因素影响，一直是物业管理专业化的“短板”。如何将老旧无主管小区纳入专业化物业管理，建立老旧小区物业长效管理机制，我市的管城区和金水区进行了积极的探索。

管城区2021年选取无主管楼院较为集中的陇海马路、北下街、西大街3个街道办事处先行先试，分别成立了隆美、亮典、西美 3 个街道主导的国有物业管理公司，由办事处熟悉城管和社区工作的城管科、社治委中层干部兼任物业公司总经理，明确经营范围，设立职能部门，市场化配备人员，制定完善物业规章、岗位职责、量化考核、联席会议等系列规章制度，确保公司治理规范化。通过“先尝后买”，破解“入驻难”问题，一院一策，破解“缴费难”问题，资源整合，破解“盈利难”问题。2022年，管城区政府下发了《关于加强老旧小区物业管理工作的实施意见》，成立了区委书记任组长的管城回族区老旧小区物业长效管理工作领导小组，确定了老旧小区物业管理效能补贴、星级评比实施办法。2023年，注册成立了城东路城之嘉物业、东大街东洁物业、南关街众建蜜悦物业、紫南紫晟物业4家街道级公办物业公司，基本实现了老旧小区全覆盖。全区共成立街道级公办物业7个，管理服务老旧小区（楼院）346个，管理面积约284.53万平方米，老旧小区物业覆盖率由27%提高到78%。2023年，对全区7个公办物业公司进行考核及星级评定，对申报参与评定的346个小区，评出五星级小区（楼院）90个，四星级小区（楼院）54个，三星级小区（楼院）57个，二星级小区（楼院）59个，一星级小区（楼院）86个，发放效能补贴761万元。

金水区经八路街道按照区委区政府关于深化红色物业创建、全面推广公办物业、实现无主管楼院托底管理和长效管理的目标要求，于2023年成立了经八路街道社会事务服务中心，打造“网格+群众+物业”的社区治理新模式，通过市场化运作，兜底无主管楼院服务。街道社会事务服务中心由民政局审批成立，属于民办非营利性机构，由街道正式工作人员担任负责人，并在区纪委备案。街道社会事务服务中心在征求居民意见的基础上，采取少数服从多数原则，由居民决定楼院服务方案和收费标准，整合利用辖区各种优势资源，将楼院服务和管理成本核算到最低，整体实现收支平衡，一院一案实现楼院规范化管理，成功摸索出从征求居民意见建议到确定服务方案，再到收费并开展服务的“三步走”工作模式。街道社会事务服务中心以楼院为单位进行财务独立核算，监测每个楼院收支情况，项目账单定期公示，接受街道纪工委、社区监督委员会、微网格长和群众的全程监督。目前，经八路街道社会事务服务中心已入驻楼院9个，服务群众2300余户，收费率近80%。

再次感谢您对我局工作的关心，并恳请您一如既往支持和帮助我们的工作，对我局工作提出宝贵意见。