尊敬的张海红委员：

首先，真诚感谢您对我市物业管理行业的关注、关心和指导！

您在市政协第十五届委员会第四次会议上提出的《关于规范郑州市前期物业管理服务的提案》已收悉，您提出的建议对我们今后的工作具有非常重要的指导意义，我局非常重视，在此向您汇报并作如下答复：

一、前期物业费定价：探索恢复政府指导价

2014年，国家发展改革委放开物业费价格，除保障房外，实行市场调节价，河南于2015年随之开放。目前，市住房保障和房地产管理局正积极与省住建厅、市发展改革委对接，呼吁恢复前期物业费政府指导价。据了解，省住建厅拟修改《河南省物业管理条例》，恢复前期物业费政府指导价。

在具体工作中，我局采取了多项监管措施：一是加强新建普通住宅小区前期物业服务招投标和收费备案监管，确保收费标准明码标价；二是制定《郑州市物业服务规范》，依托服务标准测算物业服务成本和计价规则，引导开发建设单位和物业服务企业合理确定前期服务收费标准；三是开展前期物业服务合同专项检查，督促物业服务项目落实前期物业服务质量。同时，积极指导县（区）、街道、社区推动符合条件的小区成立业主大会，提升业主组织化程度和议价能力。

二、前期物业服务标准：建立地方分级标准体系

在规范前期物业服务标准方面，市住房保障局牵头编制了《郑州市物业服务规范》，已出台通则、住宅、写字楼、工业（产业）园区四个服务标准，标准将各类业态分五级，下一步还将出台“商超”等业态的标准。物业服务企业在前期物业服务合同中必须明确引用哪种业态哪一级服务标准，供企业和业主共同考量。

此外，市住房保障局还加大了对物业服务企业的监督力度。按照《河南省物业服务企业信用管理实施办法》要求，组织对全市物业服务企业进行信用等级评定，将信用评价结果运用到市场准入、选聘物业服务企业等工作中，探索建立部门联合惩戒机制。自2025年3月15日起，郑州市开展为期两年的住宅小区物业服务质量专项整治，集中整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题。

三、业主权利保障：前期物业服务合同须作为售房附件

依据《郑州市物业管理条例》第三十条规定，建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应在区县（市）物业管理主管部门和街道办事处的监督下，依法通过招投标或协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。前期物业服务合同应当就前期物业服务内容、收费标准以及合同期限进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。这一制度设计有效保障了购房者在购房时即知悉前期物业服务内容和收费标准，避免后期产生纠纷。

在物业服务合同履行监督方面，我局聚焦物业服务履约不到位、物业企业侵占业主公共收益等突出问题，通过设置专项整治举报电话和电子信箱，畅通群众举报渠道，加大曝光力度。自专项整治工作开展以来，组织住宅小区监督检查6376次，发现问题6398个，推动问题整改6387个，指导公共收益公开公示住宅小区数4556个，规范公共收益1.11亿元，惠及居民数275.26万户；受理群众来电3212个，来信448个，来访698个，移交线索262个。

四、物业管理顶层制度构建

郑州市已形成相对完善的物业管理法规体系。2021年新修订的《郑州市物业管理条例》对物业管理活动进行了全面规范，明确了市住房保障部门负责物业管理活动的监督管理工作。市住房保障局联合市委组织部、社会工作部、市委政法委出台了《郑州市物业管理委员会工作办法》，推动业主组织建设，规范物业管理委员会各项活动。同时，联合市委政法委下发了《关于建立全市物业矛盾纠纷多元预防化解工作机制的实施意见》，将物业矛盾纠纷化解纳入基层网格治理体系。

五、当前面临的挑战与下一步工作

当前物业管理领域仍存在一些突出问题：部分物业企业履约不到位、违法经营、侵占业主利益，物业服务领域矛盾纠纷数量持续处于高位。对此，下一步将重点推进以下工作：

一是持续深化前期物业费政府指导价恢复工作。积极与省市发改部门对接，制定前期物业服务政府指导价，从制度上控制物业费虚高；探索建立物业服务价格调整机制，引导业主、业委会与物业服务企业通过合同约定，实现物业服务价格确定和调整科学有效。

二是进一步完善物业服务标准体系。持续扩大《郑州市物业服务规范》覆盖范围，涵盖更多层次的物业服务需求，并组织开展物业聚慧大讲堂等行业培训，推动物业行业从业人员技能水平提升。

三是强化前期物业服务合同监管。通过“双随机、一公开”检查、专项整治等方式，持续加大对物业服务企业经营行为的监督检查力度，确保前期物业服务合同约定内容落实到位，构建“依法履约、监督有力、信息公开、质价相符、群众满意”的物业行业发展新格局。

再次衷心感谢您对郑州市物业管理工作的宝贵建议！您的意见对我们改进工作具有重要参考价值。我们将继续努力，不断完善政策措施，提升监管水平，推动我市物业服务行业规范、健康、可持续发展，切实增强市民的获得感、幸福感、安全感。欢迎您继续对我们的工作提出宝贵建议。