尊敬的汪得勇委员：

      您提出的“关于如何重拳整治我市房屋中介的建议”的提案收悉，现答复如下：

      首先非常感谢您能在百忙之中对我市房地产中介市场发展的关心和支持，您在提案中提出“关于如何重拳整治我市房屋中介的建议”确实是一个非常好的提案，这也是政府部门、社会各界普遍关心的一个问题。

      我局接到此建议函后十分重视，及时进行了认真地调查研究，专门征求了相关部门的意见建议，并结合我市房地产中介市场管理实际，形成了统一意见建议。我们认为：您对郑州市房地产中介市场情况底数摸得很清、问题找得很准、原因分析得很透，建议着眼点高、落脚点实，论述比较客观具体，具有较强的针对性和可操作性，值得我们认真吸纳。在国家房地产宏观调控的大背景下，加大房地产中介市场监管力度，规范合同签约行为，开展专项整治活动，正确引导房地产中介服务机构合法经营和群众理性置业，对于进一步加强房地产中介市场监管，促进我市房地产业健康发展，加快推进中原经济区经济建设，确实至关重要，必须引起高度重视，下大力抓紧抓好抓出成效。

      截止目前，全市经我局备案登记的房地产经纪机构共有608家，其中分支机构67家，全国房地产经纪人489人，经纪人协理约369人，房地产经纪从业人员8858余人。据全面排查，目前，还有约1000余家房地产经纪机构（含分支机构）已取得营业执照但未在我局备案登记。

      近几年来，在上级的指导支持下，我们以国家一系列房地产市场宏观调控政策为指导，不断加大房地产中介市场监管力度，进一步规范中介市场秩序，成效显著，有力地促进了房地产中介市场稳步健康发展。

      一是规范合同示范文本。先是向社会推行了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同示范文本》，对容易产生争议和纠纷的定金保管、佣金支付、房屋交割、违约责任认定以及纠纷处理等重点内容、重要条款进行了细化，保护了交易当事人特别是不熟悉二手房交易过程的消费者的合法权益，进一步规范了存量房交易合同签约行为。随后又制定推行了《郑州市房地产经纪服务委托合同》示范文本。通过推行内容具体、完善，委托事项及服务标准明确、权利义务约定清晰的规范协议，切实保护交易当事人的合法权益，有效打击“黑中介、灰中介”和少数不法中介机构扰乱行业正常经营的行为。

      二是加强市场监督检查。针对房地产中介市场特点，我们锁定焦点热点，加大综合执法检查和日常排查的力度和频次，建立了一套定期检查、机动检查、集中检查等多种方式相结合的动态立体房地产中介市场检查机制，并不断加大处罚力度，2015年，将13余家无证经营的“黑中介”名单移交工商部门依法查处，暂停5家房地产中介机构网上交易资格，对12家中介机构通报批评并通过媒体予以曝光。2016年，又根据建设部、省住建厅要求，及时开展了房地产中介专项整治工作，全面排查1226家、重点抽查74家房地产中介机构，将5家房地产中介机构移交市房地产监察支队立案查处，暂停7家房地产中介机构网上交易资格，对13家房地产中介机构通报批评并予以曝光，有力促进了房地产中介市场秩序的进一步规范。

      三是引导中介市场信息舆论。坚持每季度对我市房地产中介市场形势进行分析，定期向社会发布具体情况，引导新闻媒体客观、公正报道房地产中介市场情况。在此基础上，结合信访投诉情况，针对置业过程的重大隐患和消费陷阱，及时发布二手房消费警示，提请消费者免受危险消费方式的伤害，积极营造良性舆论氛围，稳定社会心理预期，促进广大群众树立正确的消费观念。

      四是实行存量房交易结算资金监管。为规范存量房网上交易行为，维护交易双方合同权益，确保交易资金安全，2010年底，我市出台了《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》及《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法实施细则》，确立了政府监管的监管模式，并建立了存量房网上交易和结算资金管理软件系统，正式实施存量房网上交易和结算资金管理。截止目前，共监管存量房交易资金840多亿元，对于保障二手房交易资金安全、维护买卖双方合法权益、规范二手房市场秩序、打击经纪机构违法违规行为，起到了积极的促进作用。

      尽管我们针对市场实际做了一些工作，也取得了一些成效，整个房地产中介市场正在向着一个好的方向发展。但正如您所发现的一样，不可否认，目前我市房地产中介市场还存在不少矛盾问题，主要表现如下：

      一是无营业执照的“黑中介”或未经主管部门备案的“灰中介”大量存在。这些房产中介没有专业房地产经纪人员，不具备开展房地产经纪所需基本条件，开展业务不专业、不规范，尽管属合法经营，却不接受主管部门监管，严重扰乱了房地产中介市场的正常秩序；二是隐瞒房产信息或虚假宣传。在提供房产经纪过程中，故意隐瞒房产信息，诱导客户仓促签约，再以诚信守约为由逼客户就范，或发布不实信息、图片资料，与实际房源有出入，导致投诉数量增多；三是房产中介职业道德和服务意识比较弱。部分中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，扰乱了房地产中介市场秩序，侵害了消费者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉；四是交易服务合同使用不规范。目前我市虽推行了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本，但市场中的“黑中介”、“灰中介”，甚至部分备案中介，还没有使用示范文本，仍然在使用自己印制的、不规范的、逃避法定义务的合同文本；五是行业监管力度不够。无论是主管部门的直接监管，还是行业协会的自律性监管，都存在力度不够问题。主管部门的直接监管，面对数量庞大的中介机构和各种纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到。同时，由于目前行业协会的市场定位不明确，监管作用空间有限及相关立法滞后，行业协会的自律性监管作用也难以达到理想的效果。

      以上问题存在，分析原因，主要有以下几个方面：

      一是主管部门缺乏制约、处罚未备案经纪机构的法律、法规依据。《城市房地产管理法》第五十七条规定：设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。《房地产经纪管理办法》又规定：房地产经纪机构在取得营业执照30日内应当到房地产主管部门登记备案。且相关法规对未登记备案擅自开展房地产经纪业务的，都没有具体的处罚规定。这一情况造成了大量房产中介领取营业执照就开展业务，到房管部门备案成了可有可无的事，而这些未备案中介机构因不具备开展房地产经纪业务的条件，最容易出现问题，往往成为群众投诉的焦点。遇到群众投诉未备案中介，由于未登记信息，很难联系上，即使找到他们，要么是不予理睬，要么是消极配合。在实际管理过程中，对未备案经纪机构，我们只能采取限期整改、提出警告、网络曝光等手段，执法效果极其有限。

      二是房地产经纪行业从业人员整体素质不高。房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房产中介从业人员水平测评制度尚不完善，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历，这些工作人员素质良莠不齐，再加上行业人员流动性大的缘故，大部分人员从业水平能力有限，在执业过程中，很可能会对消费者和行业造成损害。从调查情况来看，许多中介公司对新入行人员并没有太多的文化水平和专业能力的要求，实际在从事房产中介业务的人员，约有80%左右并不具备执业水平，房产中介从业人员的整体素质不高，已经成为制约整个行业发展的一个不可忽视的重要因素。

      三是存量房合同签约行为规范难度大。三方居间买卖合同是存量房交易前最重要的合同，也是签约行为最难规范的合同，2012年，我们向社会推广了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同示范文本》，实施效果比较明显，中介信访投诉量明显下降，但仍有相当一部分中介公司没有使用示范文本，对此，我们也感到无奈。三方合同既非委托合同，又非买卖合同，不像新建商品房买卖合同是两方合同，且有合同网签系统，行政主管部门可以强制要求使用合同示范文本，但对于二手房三方合同，由于不存在网签的问题（网签的是双方买卖合同），缺乏控制“阀门”，中介公司用与不用都难于控制。这几年我们也做出了一些规范努力，但收效甚微。

      四是房产中介违法违规行政处罚比较难。2013年以来，我局共受理房产中介经纪类案件106余起，进入行政处罚程序40起，真正履行25起，主要原因在于：1、可实际操作的法律法规依据少，调查取证难。由于对房产中介的管理手段欠缺，缺乏必要的强制措施，一旦遇到拒不配合的现象，调查就会陷入困境。2、房产中介不积极履行行政处罚。由于经营二手房交易的房产中介一般经营门店小，注册资金少，违规涉案金额也较小（一般1-3万元），一般而言，他们的法律法规意识也非常淡薄，遇到行政处罚，往往是拒不配合。3、强制执行立案难。对于不履行行政处罚的房产中介，即使申请法院强制执行也没有用，因为房产中介经营业务一般收受现金，账户上往往没有资金可供执行。4、无法结案。行政处罚案件要履行完毕才能结案归档，履行困难导致无法结案，无法结案一定程度上纵容了违法违规行为，也削弱了行政处罚的严肃性。

      五是管理体制和监管手段已不适应市场发展要求。依照《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》规定，市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区的房地产中介市场管理工作。我市房地产中介市场管理由市一级统一负责，具体由市住房保障和房地产管理局房地产市场监督管理处组织实施，县（市）稍有介入，各区均没有涉及。随着城市建设的快速发展，房屋中介市场涉及的面越来越宽。特别是作为国家中心城市、省会城市郑州市来说，业务范围越来越宽，业务种类越来越杂，群众诉求越来越多，房地产中介市场形势也变得更加复杂。据不完全统计，我市房地产中介已达2000家以上，经营范围涉及二手房交易、房屋租赁、代理销售、营销策划、信息咨询、金融服务等，现有行政监管力量和手段，已经远远不能满足管理强度的要求，更难以形成一套监管有力、方便服务、规范有序、行之有效的适合我市房地产中介市场实际的管理体制和监管手段。这种局面不仅阻碍了中介市场的发展，而且还造成了市场矛盾增加，导致了行政成本和解决问题的难度提高，不利于房屋中介市场的持续、快速、健康发展。

      针对目前我市房地产中介市场存在的问题，充分考虑您的意见建议，我们专门对市场情况进行了调查研究。下一步，准备从以下几个方面入手，抓好房产中介市场管理。

      一是加强房地产中介市场专项整治。一方面，着眼正规、科学、规范，进一步加强房地产中介市场监管，探索研究新形势下房地产中介市场管理规律，归纳经验教训；另一方面，在全市深入开展房地产中介市场检查整治，及时发现市场违规行为，特别是隐瞒房产信息或提供虚假信息、逃避法定义务、赚取差价、阴阳合同、分割出租等严重侵害消费者权益的违规问题，发现一起，查处一起，决不姑息，切实规范房地产经纪机构的执业行为，促进房产中介市场健康发展。目前，《关于开展房地产中介市场专项检查的通知》文件正在拟订中，预计7月底前印发全市，9月底前整治完毕。

      二是加强存量房合同签约行为规范。采取有力措施，大力推行《郑州市存量房买卖居间合同》示范文本，加强二手房交易签约行为监管。根据我市2012年印发的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同示范文本》推广使用情况，结合中国房地产估价师与房地产经纪人学会《房地产经纪服务合同推荐文本》（中房学﹝2017﹞5号）内容，进一步调查研究房地产经纪市场，加快修订《存量房买卖合同》示范文本初稿，2017年底前向社会推行使用，进一步规范存量房交易合同签约行为。

      三是加强房地产中介市场信用体系建设。根据《郑州房地产中介服务行业信用分级评价管理办法（试行）》及《郑州市房地产中介服务行业信用分级评价指标》近3年来实施情况，结合当前房地产中介市场实际，加快修订《郑州房地产中介服务行业信用分级评价管理办法》及《郑州市房地产中介服务行业信用分级评价指标》，2017年8月底前印发实施，进一步加大房地产中介机构信用信息管理系统建设力度，完善房地产经纪机构资信评价体系，不断增加房地产中介服务机构信用信息的透明度，切实建立我市反映房地产中介服务机构诚信情况的平台，维护消费者合法权益。

      四是加强存量房网上交易和结算资金监管。依据《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》（郑房〔2015〕125号），制订《郑州市规范存量房网上交易行为，加强结算资金管理的实施意见》，目前已定稿，正处于征求意见阶段，预计9月份印发全市实施。该《意见》对存量房网上交易和结算资金监管主体责任、用户注册、信息发布、网上签约、信息注销、资金监管、监督管理等作出了详细规定，对于进一步规范网签制度，完善监管流程，降低交易风险，维护群众权益，具有明显的促进作用，为交易群众和经纪机构提供了方便、快捷、安全的交易模式。

　　五是加强房地产中介机构备案管理。着眼科学规范，立足市场实际，根据《房地产经纪管理办法》和《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）的相关规定，制订《关于加强房地产经纪机构备案管理工作的通知》，进一步梳理中介管理体制，计划将房产中介备案审批权统一下放到各县（市、区）房管部门，区分各级职责权限，充分利用各县（市、区）的房地产市场监管力量，齐心协力抓好房地产中介市场管理工作。同时，规范中介备案流程，科学调整备案条件、提交资料、公示信息、备案变更、备案注销等相关内容，简化审批程序，缩减提交材料，创新方式方法，提高房地产中介机构的备案率，切实把更多房地产中介机构拉入管理范畴，解决房产中介不备案开展业务问题,以期更加有利于管理部门的统一管理，更好地促进市场的进一步规范。目前，该《通知》已初步定稿，正在向各县（市、区）征求意见，预计10月份印发全市执行。

      六是加强房地产中介市场信息监测分析发布。定期对外发布房地产市场运行情况，及时向社会各界通报市场信息，引导舆论导向，稳定市场预期。针对房地产中介市场运行过程中出现的一些重大置业隐患及消费陷阱，有针对性、及时性的发布消费警示，保障消费者合法权益，提醒其免受危险消费方式的伤害。

                                                                                                                                                           2017年7月20日