尊敬的杨光委员:

您好！

首先非常感谢您对我市商品房预售资金监管工作的关注与支持。针对您提出的“关于进一步加强我市商品房预售资金监管的建议”，相关部门高度重视，立即组织郑州市房地产市场和产权交易管理中心、郑州市房产信息中心对您提出的建议认真分析，现将有关分析和下一步工作情况汇报如下：

一、2009年11月19日，郑州市人民政府、中国人民银行郑州中心支行联合印发的《郑州市商品房预售款监管办法》（郑政文〔2009〕276号，以下简称“《监管办法》”），按照《监管办法》第六条“预售人（开发企业）在预售商品房前，与监管银行签订统一格式的《监管协议》”之规定，我市采用的是商业银行监管模式。

随着国家房地产市场宏观调控政策逐步落实，特别是认真贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”工作总基调，为我市房地产市场健康发展指明了方向，也给我市房地产市场管理信息化建设提出了更高的要求。自2019年以来，房地产市场管理部门就积极部署房地产市场信息化建设，在商品房预售资金监管方面，组织相关部门联合我市数家金融机构对外埠商品房预售资金监管信息化建设进行调研，并结合我市房地产市场实际情况，起草了商品房预售款监管信息系统建设需求。预售资金监管信息化建设工作计划分为两个阶段进行：

（一）落实住建部提出的“网签即时备案”管理流程，通过该流程重点抓好首付款及一次性付款存入监管账户的管理，并通过与河南银联合作，在销售现场设立监管账户专用POS机，实现购房款直接存入监管账户。逐步建立以楼盘表为依托，实现即时对账，数据统计，监管预警功能的预售款监管信息系统。目前实施的“网签即时备案”政策，要求购房者在购房申请审核通过后，必须将首付款或一次性付款存入监管账户后方可进行网签，即购房人在交纳首付款或一次性付款后，如预售人一直未进行网签，就说明预售人涉嫌挪用预售款。从而改变由原来的政府监管上升到政府监管加购房者监督的“双控模式”，很大程度上提升购房者对预售款是否存入监管账户监督的权利。

（二）以“智慧房产”为平台，建设房屋全生命周期管理信息系统。通过“房产电子超市”实现房屋销售数字化管理。

对于您提出的“建立一个资金监管网络信息披露平台”的建议，由于我市商品房预售款监管采用的是“商业银行监管模式”，《监管协议》是由预售人（房地产开发企业）与监管银行双方签订的，如披露相关信息，需根据《政府信息公开条例》第三十二条“依申请公开的政府信息公开会损害第三方合法权益的，行政机关应当书面征求第三方的意见。第三方应当自收到征求意见书之日起15个工作日内提出意见。第三方逾期未提出意见的，由行政机关依照本条例的规定决定是否公开。第三方不同意公开且有合理理由的，行政机关不予公开”的规定，需征询《监管协议》签订双方的意见。

二、关于“建立有关部门建立相关的信用审查机制”，按照《郑州市商品房预售款监管实施细则》的规定“监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20%不可预见的费用支出〔即监管资金=项目建设工程资金总额（1+20%）〕。”为引导预售人诚信经营，同时加强对实力较弱的企业的严格管控，在郑房2017（15）号文件中给予的规定：依据预售人诚信信用等级等情况，向监管银行提出不可预见费的执行标准。“3A”级企业执行5%的不可预见费标准；“2A”级企业执行10%的不可预见费标准；“1A及暂定”级企业执行20%的不可预见费标准。

三、为保障购房者的合法权益，房地产市场管理部门在郑州市住房保障和房地产管理局官网上定期发布“消费警示”，并由《大河报》、《河南商报》、《郑州晚报》及网络客户端进行转载发布。主要内容有：

（1）合同是房屋买卖的有效凭据，直接关系各方当事人的权益，签署合同时务必要留心。签署合同前，应认真阅读并与其他当事人协商合同的条款或内容，切忌不认真看合同就签名。

（2）从开发企业销售现场购买新建商品住房，一定要查看商品房预售许可证，可在销售现场通过公示内容查看，也可登录（http://www.zzfdc.gov.cn），进入预售许可前公示、预售许可后公示栏目进行查看。如发现房地产开发项目在未取得商品房预售许可证前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用，可携带相关证据材料向市房地产主管部门或市城市管理综合执法部门举报。

（3）要对合同条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可，尤其是一些涉及房屋价款、房款支付方式和时间及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款，一定要弄清弄懂条款内容，不要勉强签订。最后，有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，切实防范购房风险。

（4）房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业营业执照。购房者在购房前一定要了解拟购买商品房项目的“五证”是否齐全，上述“五证”可在销售现场通过公示内容查阅，也可通过（http://fgj.zhengzhou.gov.cn/），输入项目名称查询详细内容，或通过房管热线电话965559咨询。

（5）谨慎签订商品房买卖合同。商品房买卖合同具有法律效力，商品房买卖合同示范文本正本及所有附件内容，如遇疑问及时沟通协商，待对合同全部内容无异议且达成一致意见后方可签订商品房认购协议书。其次， 要对合同条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可。 尤其是一些涉及房屋价款、房款支付方式和时间及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款，一定要弄清弄懂，切不可随意草率签订，更不能不看合同就签名。

（6）购房前要查看拟购买的商品房是否取得预售许可证。预售许可证可通过项目销售现场公示内容查看，也可登录郑州市住房保障和房地产管理局官网预售许可公示栏进行查看（http://zfbzj.zhengzhou.gov.cn）。不要被“内购”“团购”“低价促销”等诱惑而购买五证不全的房屋，此类五证不全的房屋情况比较复杂，后期存在较大风险。购房时要将购房款缴存至房地产开发企业商品房预售资金监管账户，并及时与房地产开发企业签订商品房买卖合同，以确保专款专用。《郑州市商品房预售款监管办法》规定要求开发企业必须将购房款全额存入项目资金监管账户，资金监管账户可通过项目销售现场公示内容查看，也可登录郑州市住房保障和房地产管理局官网，进入项目预售许可公示，在下方备注信息中查看。

四、为进一步加强商品房预售行为的监管力度，按照“双随机、一公开”工作要求，并结合“扫黑除恶专项斗争“六清”行动实施方案”的部署，开展了我市房地产市场秩序专项检查工作。重点对开发企业与当地黑、恶势力相勾结打压竞争对象，利用黑、 恶势力进行强拆、强卖、强制交房的；捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；取得预售许可后不一次性公开全部房源信息并进行销售的；未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售的；一房多卖，损害购房人合法权益的；采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割 拆零销售商品住宅的；未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款的；未取得资质证书，违规开发、经营的；房地产开发企业销售现场公示不符合要求，内容不全、格 式不标准或不能反映动态情况的；限制、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款及其它违法违规行为。

按照《郑州市房地产领域专项整治行动方案》的要求，从相关单位抽调业务素质优的人员组建立工作专班，统筹协调各成员单位开展专项整治行动；成立政策研究、市场监测分析、市场秩序检查、网络舆情监控、信息技术支撑等五个小组，按照各自分工推进专项整治各项工作。

再次感谢您的关心与支持，下一步，我们会结合当前房地产调控实际，加大对房地产市场检查力度，举一反三，发现房地产开发企业违反相关政策的，一经查实，房管局将暂停其商品住房预（销）售行为，对开发企业采取约谈企业负责人并责令限期整改、整改到位前暂停网签；如涉事企业和个人存在其他违法违规行为，将依据有关法律法规处理。对存在多种违法违规行为情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。违法违规行为应有其他部门处理的，及时依法进行移交。

                     2021年10月19日