尊敬的张坤委员：

您在“郑州市政协第十五届委员会第一次会议”上的《关于进一步降低预售商品房引发社会基层矛盾的提案》收悉。感谢您对商品房预售问题的深刻分析与合理化建议。体现出您对预售商品房引发社会基层矛盾从而影响民生幸福的严重关切及高度的社会责任感。作为商品房预售管理的主管部门，我们十分感谢您对我们工作关心、关爱。您的提案与住房和城乡建设部就“商品房预售制度改革”的部署高度切合。今年年初，就以上问题郑州市政府指定我局与相关部门一起进行了多次研讨，制定了“商品房预售制度改革”的初步方案，现就初步研讨成果并结合您的提案具体汇报如下：

一、探索总结强化商品房资金监管的科学方法和手段

根据郑州市人民政府2022年10月1实行的《郑州市预售资金监管办法》(郑政〔2022〕22号)（以下简称《监管办法》），我们主要做了如下工作：

一是强化监管部门的主动监管。按照《监管办法》的规定，首先，通过招投标确定监管银行。开展商品房预售资金监管业务的银行必须通过市住房保障部门会同中国人民银行郑州中心支行、河南银保监局公开招投标确定展业资格。同时明确满足以下四个方面的条件：

(一)具备保证预售资金监管安全、规范运营所需的金融管理业务和承担相应风险的能力(市级及以上级别),且在本市行政区域内设有营业网点的银行；(二)近3年内未发生金融风险及重大违约事件；(三)网络技术条件能够与监管系统兼容对接，并能够实现网签备案、监管账户资金、银行按揭等数据信息共享、全程网办；(四)承诺遵守郑州市商品房预售资金监管办法。

二是签订三方监管协议，明确职责义务。商品房开发项目在办理商品房预售许可前，开发企业应在中标的商业银行及其下属支行范围内选择监管账户的开户银行(以下统称监管银行),住房保障部门、房地产开发企业和监管银行三方签订统一格式的《郑州市商品房预售资金监管协议》,监督管理遵循多方参与、专户专存、专款专用的原则。

三是在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款(借款)合同》上载明监管银行、监管账户信息。要求在销售场所显著位置公示监管银行、监管账户等信息。按揭贷款合同中约定的到账账户非监管账户的，不动产登记机构不予办理抵押登记，按揭贷款银行不得发放按揭贷款。

四是进一步强化责任追究。所在地人民银行负责对商业银行专用账户设立、变更、撤销业务进行监督管理。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。市住房保障部门加强中标商业银行的动态监管，通过两年为周期进行考核评价，根据考评结果淘汰履行监管责任不到位的中标商业银行。

五是调整网签备案前置条件。结合我市多年来商品房预售资金工作实际，将商品房预售资金收存确认的把关节点，由原来的商品房合同备案环节，调整前置到商品房合同网签打印环节。即：由之前的商品房合同备案科收到商品房预售款专用存款账户缴款回单后进行合同备案，调整前置到开发企业将收到的首付款或一次性付清的购房款存入商品房预售款监管账户，经确认后，方可进行纸质《商品房买卖合同》打印。2022年4月25日之后，商品房预售款监管信息系统上线运行，预售款进入监管账户后，系统自动打开网签端口，购房人与开发企业即可网签商品房买卖合同。通过与银联商务股份有限公司河南分公司合作，实现监管账户专用POS机与网签系统关联，购房首付款、一次性付款通过专用POS机刷卡入账后，在购房人签字确认环节，提示按揭贷款购房的，应将监管账户约定为按揭贷款到账账户。

六是进一步明确银行监管义务。按照《监管办法》第三十五条规定，监管银行存在下列情形之一的，由市住房保障部门要求其限期整改，并纳入考核评价。(一)未按照预售资金三方监管协议，定期与住房保障部门对账的；(二)未按照预售资金三方监管协议，在限定的期限内拨付资金的；(三)未按照预售资金三方监管协议，通过预售资金监管系统数据接口规范传输数据的。(四)其他未按照预售资金三方监管协议情形的。第三十六条规定， 监管银行存在下列情形之一的，承担违约责任，由市住房保障部门取消监管银行资格；情节严重的，5年内不得作为预售资金监管银行：(一)违反预售资金三方监管协议，未经住房保障部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的；(二)违反预售资金三方监管协议，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题，未停止拨付和告知住房保障部门的。(三)违反预售资金监管相关规定。第三十七条规定， 监管银行违反预售资金三方监管协议，未经所在地住房保障部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应违约责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

二、尝试将商品房抵押贷款限定在房屋的主体结构封顶后完成，保障购房人的权益

2023年，我们在全面贯彻落实新修订《监管办法》的基础上，严格按照河南省住房和城乡建设工作会议精神抓好商品房预售资金监管工作，进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，积极探索预售制度改革和现房销售。恰当的贷款时间安排是预售制度改革的核心，我们尝试改变目前预售后即办理抵押贷款的现状，将按揭贷款的时间节点后置在主体结构封顶后进行，改革商品房定金（订金）、按揭贷款完成和商品房预售及主体结构封顶各阶段的关系，明确新时期房地产市场买卖主体间的不同阶段的权利和义务，必然会降低银行系统金融风险，有效避免开发风险被提前转嫁给消费者，充分保障处于弱势地位的购房人的权益。

推动房地产企业做强一批、整合一批、转型一批、出清一批，支持房地产企业向商业、文化、旅游、物业管理、住房体验、住房养老等延伸，由开发商向城市综合服务运营商转型。积极探索建立商品房预售资金监管实施情况巡查制度。并积极协调法制部门，推动制定有针对性和操作性的地方法规。

三、建立商品住房项目预售登记制度

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（第46条）精神，我们将试行商品房项目预售登记制度。在充分完善《开发项目手册》制度的基础上，根据商品房年度建设规模、库存商品房数量、安置房和保障性住房落实等情况，确定全市商品房年度投放计划。通过建立项目预售登记制度，对全市商品房进行总体调控，合理调节年度供应时序。从供给、需求两端发力，合理确定预售规模，确定申报项目预售比例，对整个项目依法进行预售登记，体现对开发项目实行全面规划、合理布局、综合开发的整体管理。通过试行的情况，总结经验，为下一步工作开展，提供可资借鉴的工作依据。

四、全部落实“交房即交证”工作规定

“交房即交证”是指，新建商品房等项目交房时，在相关准备工作完成的前提下，不动产登记机构与税务、大数据局、房产管理部门等多部门联动，在交房现场为购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书，实现购房人收房同时即可领取产权证书。

建立完善的工作机制，一是明确开发项目实施“交房即交证”的开始时段，实施范围，运用效果。将“交房即交证”的实施体现在购房合同中、显示在信息公开渠道中，使更多的项目、企业、群众能够参与，享受到预售制度改革福利。二是建立各部门各司其职、主动服务、并联审批、限时办结，企业配合提供相关材料，购房群众按时缴纳相关税费等工作机制。通过落实“交房即交证”工作，彰显政务服务提质增效，助推房地产业市场健康发展，为创建新时期的房地产市场环境创造条件。

五、试点商品房现房销售，探索建立完备的现房销售政策体系和市场机制

聚焦完成两个现房销售试点项目的工作目标，建立高规格的领导协调机制。针对现房销售成本高、资金占用时间长等问题导向，系统制定试点改革实施方案。实现部门联动，建立鼓励试点的财政激励机制；探索适合现房销售降成本需要的新的价格评估体系、价格申报体系、土地评估、出让等机制；建立减少开发周期、有利于资金有效周转的带方案出让、分期开发、合作开发、分期转让销售、分期验收登记等政务服务机制；试点建立开发贷款和按揭贷款协调联动的金融服务管理机制。吸引信誉良好、实力雄厚的市场主体先行先试。通过项目试点实践，争取形成有利于房地产业转型发展的新机制。

最后，再次感谢您的提案建议，希望您多关心、支持房地产管理工作，给我们多提宝贵意见和建议，促进我们工作更好地开展。

                           2023年6月1日