尊敬的郭岭委员：

您提出的“关于优化调整郑州市新小区物业费的提案”收悉，经过认真调查研究，现答复如下：

一、制定新的物业费政府指导价

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）文件和《河南省定价目录》，自2015年7月起，我省非保障性住房物业服务收费退出《河南省定价目录》，实行市场调节价，具体收费标准按照双方物业服务协议约定执行；“保障性住房物业管理费标准”的制定仍然列入《河南省定价目录》，实行政府指导价。

根据《河南省政府定价的经营服务性收费目录清单2025》《郑州市物业服务收费管理办法》（郑价公〔2014〕4号）文件规定，郑州市保障性住房物业收费标准区间为0.2--1.73元/平方米/月。保障性住房物业费政府指导价标准制定的主要程序为：市住房保障局认定保障性住房物业服务等级标准，市成本监审调查局进行物业服务费成本监审，市发展改革委依据物业服务等级标准及成本监审结论制定相应的物业费政府指导价标准。根据《河南省物业管理条例》《郑州市物业管理条例》有关规定，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，应遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业服务企业应当公示服务内容、服务标准和收费标准，不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。关于您提到的非保障性住房物业收费不规范问题，我们将积极向上级部门反映，争取政策上的支持。

二、建立服务质量与收费挂钩机制

市住房保障部门作为全市物业管理的行业主管部门，不断完善物业管理政策体系。一是联合市委组织部、社会工作部、市委政法委出台了《郑州市物业管理委员会工作办法》，推动业主组织建设，规范物业管理委员会各项活动，维护业主、物业服务企业及物业管理各方合法权益；二是牵头编制了《郑州市物业服务规范》，涵盖住宅小区、工业园区和写字楼。紧密结合郑州实际，进一步扩大地方标准覆盖范围，涵盖更多层次物业服务需求，更好地规范物业服务行为；三是联合市委政法委下发了《关于建立全市物业矛盾纠纷多元预防化解工作机制的实施意见》，进一步加强物业矛盾纠纷预防化解工作，将物业矛盾纠纷化解纳入基层网格治理体系，畅通群众利益诉求渠道，促进社会和谐稳定。下一步，住房保障部门将重点加强对物业服务企业的督促指导，要求其严格按照物业服务协议约定的服务内容、标准、频次提供服务，不得擅自缩减服务范围或降低服务质量；同时，引导业主依法履行缴费义务，通过社区宣传等方式，增强业主对协议条款的认知，推动形成“按约服务、依约缴费”的良性互动。

三、加强新建小区前期物业费监管

针对提案中反映的物业服务不到位、收费不透明、管理不规范等突出问题，市住房保障局组织开展专项整治工作，分阶段推进：排查摸底阶段，对全市新建小区开展拉网式检查，重点核查物业服务企业是否按约定提供服务、收费项目及标准是否公示、公共收益是否依规管理等，建立问题台账，明确整改责任和时限；集中整治阶段，聚焦群众反映强烈的痛点问题，如服务人员脱岗、设施损坏未及时维修、乱收费等，通过下达整改通知书、约谈企业负责人、公开曝光典型案例等方式，推动问题逐项解决；巩固提升阶段，将整治中形成的有效做法转化为长效机制，如建立物业服务质量定期评估制度、推动业主委员会规范化运作等，从根本上改善住宅小区居住环境。近年来，部分群众反映物业费标准过高，要求下调前期物业服务费标准，市住房保障部门将充分发挥物业管理行业主管部门职能作用，及时回应群众关切，对引入第三方成本评估机构规范新建小区前期物业费定价流程、鼓励业主参与前期物业选聘和定价过程等课题进行积极研究探索，持续完善工作举措，合理引导经营者价格行为，不断加强新建小区前期物业费监管，推动物业服务质量与收费标准相匹配，切实增强群众的获得感和幸福感。

四、加强政府监管和执法力度

为强化对物业服务企业的动态监管，市住房保障局建立“双随机、一公开”检查机制并常态化运行，建立涵盖全市物业服务企业和住宅小区的检查对象库，以及执法人员库，每月随机抽取检查对象和执法人员，确保检查的公平性和随机性。检查内容聚焦服务质量、收费合规性、安全管理等关键环节，如是否按协议提供服务、收费是否符合政府指导价或备案标准、消防安全设施是否完好等。市场监管局主要负责监督相关价格政策的执行，就物业公司违反明码标价的行为进行查处。物业公司要严格按照法律法规要求在物业管理区域内的醒目位置公示物业收费标准、收费依据、服务内容等信息，不得向业主收取任何未予以标明和公示的费用。对于发现的物业公司违规收取物业费的行为，如擅自提高收费标准、重复收费等违法行为，市场监管局将依法进行查处，责令其改正，并按照相关法律法规予以处罚，以起到警示作用，切实维护广大业主的合法权益。

衷心感谢您对我市住宅小区物业服务收费管理工作的关注与建言，希望今后继续得到您的关心和支持。

2025年8月18日