尊敬的张海红委员：

首先，真诚感谢您对我市物业管理行业的关注、关心和指导！

您在市政协第十五届委员会第三次会议上提出的“关于出台郑州市物业管理指导限价的建议”已收悉，您提出的建议对我们今后的工作具有非常重要的指导意义，我委非常重视，在此向您汇报并作如下答复：

一、我市现行物业服务收费政策框架

目前，我市物业服务收费主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》以及《郑州市物业服务收费管理办法》（〔2014〕4号）等相关法律法规和政策规定执行。

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）文件和《河南省定价目录》，自2015年7月起，我省仅“保障性住房物业管理费标准”列入《河南省定价目录》，实行政府指导价，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准按照双方物业服务协议约定执行，我委对非保障性住房物业收费无定价权限。

《郑州市物业服务收费管理办法》郑价公〔2014〕4号当前是有效文件，但适用范围仅限于保障性住房物业收费。非保障性住房物业收费实行市场调节价。

二、关于“出台物业管理指导限价”建议的分析

您建议中提出的“出台物业管理指导限价”，旨在进一步规范物业服务收费行为，遏制不合理收费，减轻业主负担，促进市场公平。对此，我们深表理解并认为其出发点非常积极。

然而，结合国家政策导向、市场经济发展规律以及我市物业管理实际，我们认为现阶段在全市范围内对已实行市场调节价的物业服务项目（即业主大会成立后的小区）统一出台“指导限价”存在以下难点和需要审慎考虑之处：

1．政策合规性考量。根据国家《价格法》，普通住宅的物业服务收费，其定价权限已明确为市场调节价。超越定价目录范围强制设定限价，存在与上位法及现行定价政策相冲突的风险。

2．市场机制作用。物业服务本质上是一种市场行为。不同小区的规模、设施设备配置、服务标准要求（如是否包含会所、泳池、高端安保等）、管理难度、运营成本差异巨大。实行市场调节价有利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过业主（业委会）与物业服务企业平等协商，形成反映真实服务价值和供需关系的价格。一刀切的“限价”可能难以适应这种复杂性，抑制优质优价服务的供给，也可能导致服务质量下降。

3．业主自治原则。《民法典》、《物业管理条例》等法律法规赋予了业主共同决定物业服务事项的权利。对于已成立业主大会的小区，选聘物业服务企业、协商确定服务内容和收费标准是其法定权利和自治能力的体现。政府过度干预具体价格，可能削弱业主自治的积极性和责任意识。

4．操作执行难度。如何科学、合理地设定一个覆盖全市所有类型、所有档次小区的“限价”标准，是一个巨大的挑战。设定过高则失去约束意义，设定过低可能迫使部分企业退出或降低服务标准，最终损害业主权益。同时，监管成本高昂，难以有效监督每个小区的具体执行情况。

5．可能引发的新问题。硬性限价可能导致部分物业服务企业通过减少服务人员、降低维护频次、削减必要投入等方式变相降低成本，最终导致服务品质下滑，与政策初衷相悖。

三、我市规范物业服务收费的主要举措

虽然现阶段在全市范围对市场调节价部分统一设定“指导限价”存在困难，但我委始终将规范物业服务收费、维护业主合法权益作为重点工作，并持续采取以下措施：

1．严格执行前期物业选聘采取招投标。加强对新建普通住宅小区前期物业服务招投标和收费备案的监管，确保其收费标准明码标价。

2．强化物业服务收费信息公开。严格落实《郑州市物业管理条例》等规定，要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据等，接受业主监督。推广使用智慧物业服务平台。

3．健全业主协商议价机制。积极指导各街道、社区推动符合条件的小区成立业主大会、选举业主委员会（物管会），提升业主组织化程度和议价能力。指导业主委员会（物管会）依法、规范、透明地与物业服务企业进行合同谈判，合理确定服务标准和价格。

4．加强服务标准与成本监审。完善物业服务标准和规范，引导企业提供质价相符的服务。探索开展物业服务成本调查和监测，为业主与物业企业协商定价提供参考依据，也为政府决策提供支撑。

5．推广“质价相符”理念。结合目前开展物业服务质量专项整治活动，加强宣传引导，促进业主树立“质价相符”的物业服务消费观，理解不同服务标准对应不同成本。同时引导物业服务企业诚信经营，提升服务品质，赢得合理回报。

四、下一步工作方向

针对您提出的问题和建议，我们将继续深化研究，并重点推进以下工作：

1．提升业主议价能力。持续加大对街道、社区、业主委员会（物业管理委员会）工作的指导和支持力度，提升其专业能力和谈判水平，帮助业主组织有效行使定价协商权。

2．严厉打击违规收费。持续保持对物业服务收费违法违规行为的高压监管态势，切实维护业主的合法价格权益。

综上所述，我们认为，在现行法律法规和政策框架下，对于已实行市场调节价的物业服务收费，采取“一刀切”的全市性“指导限价”措施面临较大困难，且可能带来诸多负面影响。当前工作的重点应放在强化收费信息公开、健全业主协商机制、加强市场监管执法、推广质价相符理念等方面，通过综合治理手段规范物业服务收费行为，平衡业主权益保障与市场健康发展。

再次衷心感谢您对郑州市物业管理工作的宝贵建议！您的意见对我们改进工作具有重要参考价值。我们将继续努力，不断完善政策措施，提升监管水平，推动我市物业服务行业规范、健康、可持续发展，切实增强市民的获得感、幸福感、安全感。欢迎您继续对我们的工作提出宝贵建议。

2025年8月29日