一、文件出台的背景

2016年8月25日，郑州市全面实施不动产统一登记，工作开展以来，在实际操作中发现“在国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产”。按照不动产统一登记相关法规，不动产登记机构无法为此类房屋业主办理转移、抵押等登记业务，引起相关群众的不满和舆论的关注，影响社会稳定。在赴重庆、深圳、昆明等多地调研，并对主城区范围内存在历史遗留问题的小区进行全面排查的基础上，依据相关法律法规，结合我市实际情况，起草《郑州市人民政府关于处

理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（以下简称《意见》），2017年2月27日经市政府常务会议讨论通过。

二、目的意义

目的是解决 郑州市历史遗留问题小区在办理不动产登记时需要明确所占土地权属、补缴土地价款等问题，为不动产登记提供政策支撑。

三、主要内容

《意见》共分七个部分：处理原则、处理范围、申请主体、土地权属确认、补缴土地价款、其他问题、有关要求。

主要内容如下：

（一）明确处理不动产登记历史遗留问题的工作机制和责任主体。市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议，市内区人民政府、开发区管委会、市相关部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作；各区人民政府、开发区管委会作为责任主体，负责本辖区内国有建设用地上不动产登记相关问题的处理，市有关部门按职责分工、密切配合，主动作为，做好相关工作。

（二）明确了处理国有建设用地上不动产登记相关问题处理的程序。即各区人民政府、开发区管委会对辖区内符合处理范围的历史遗留问题项目，拟定处置方案，经市政府批准后实施。

（三）明确了适用范围。

（四）对申请主体，《意见》明确两点：一是原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请；二是原开发建设单位不存在的，分四种情况确定申请主体。

（五）对土地权属确认问题，《意见》按“能查询到权属来源文件的”“市区三环（含跨三环）合围区域的房地产”“开发区管委会2005年8月1日（不含8月1日）前颁发过国有土地使用证或建设用地批准的”三种情况，分别规定了土地权属确认办法。

（六）对土地价款补缴问题做了明确规定。

四、适用范围

市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。

五、标准

在处理历史遗留过程中，需要补缴土地价款问题，明确如下：

（一）开发建设单位补缴土地价款的标准。

1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。

2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让全额收取，国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

（二）2016年12月31日之前（含12月31日），开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照市财政局、市国土资源局、市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税〔2012〕53号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5％。

(三)已购公有住房和经济适用住房配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5％。

(四)个人独院住宅交易时，涉及所占划拨土地使用权转让问题。河南省财政厅《关于加强我省土地收益征收管理有关问题的通知》（豫财综[2001]79号）第二条规定：“转让划拨土地使用权的，应报经县以上人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金；经批准可以不办理出让手续的，由转让方按标定地价的40～60%补缴土地出让金。”按此规定，本《意见》明确“个人独院住宅交易时，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让金，即可办理出让性质的不动产转移登记”。

六、术语释义

土地权属来源是指土地权利人最初取得土地的方式，仅适用于历史上特定时期发生的情况。比如，1987年郑州市土地管理局成立之前由郑州市房地产管理局颁发的国有土地使用证，可以作为土地权属来源使用。由于历史上技术条件的限制，土地权属来源文件没有注明宗地界址坐标的，一般需要进行权籍调查，对宗地界址和面积重新进行确认。

七、其它需要说明的内容

《意见》中明确在国有建设用地上处理不动产登记相关问题时，要实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

解读机构和解读人 

市不动产登记局：李天剑 68811350