一、背景依据及目的意义

2016年10月31日，按照中央房地产调控的统一安排部署，郑州市人民政府颁布了《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（郑政办文﹝2016﹞87号），规定限地价竞房价，即土地价格报价超过150%后，地价报价结束，转为房价竞价，竞得原则为报价最低者竞得。为了强化这一原则，2017年2月7日,郑州市人民政府网站发布《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》,制止国有建设用地网上交易过程中不正当竞争行为，保证国有建设用地网上交易“限地价竞房价”政策在合理区间内的正常报价顺利进行。

二、目标任务

《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（郑政办文﹝2016﹞87号）文件要求中的国有建设用地网上交易系统程序，限地价竞房价报价环节，即土地价格报价超过150%后，地价报价结束，转为房价竞价，竞得原则为报价最低者竞得，调整为对《郑州市人民政府办公厅关于进一步做好国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》（郑政办〔2017〕8号）文件要求中的在合理报价区间内，最高成交价和成本指导价之间，所有竞标人所报报价的平均价绝对值最接近的竞标人房屋销售价格报价为竞得报价，该竞标人为网上交易竞标成交者。

三、主要内容

（一）郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

（二）为防止土地竞买过程中的恶意竞价行为以及房屋销售过程中的暗箱操作,通过“限地价、竞房价”方式取得土地的新建商品住房项目销售时,需在严格监督下公开面向社会销售,确保商品住房销售的公平、公正。

四、适用范围

郑东新区、经济技术开发区所辖及托管区域范围内的招拍挂供应方式，在网上交易系统中交易的城镇住宅类国有建设用地。

五、标准

限房价竞地价标准为地价报价达到熔断价格后，进行网上一次性竞综合房价,报价需在综合房价最高限价和成本指导价之间,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

六、术语释疑

（一）熔断地价是指挂牌起始价的150%报价。

（二）综合房价最高限价是指2016年10月成交的该区域最高房屋售价。

（三）房屋成本指导价是指经房管部门核定，由以下部分加合得出的平方米计价格，其中有国土资源部门提供的网挂竞价过程中熔断地价折合楼面地价平均值，有建设管理部门定期公布的房屋建安费用折合楼面平均值，有开发过程中涉及的各类税费折合楼面平均值。

（四）一次性竞综合房价是指地价熔断后，转入一次性竞综合房价环节时，在网上交易系统中点击确认同意后，确认参与竞综合房价五分钟内必须报出竞标价格，未报具体数值，将按照综合房价最高限价执行。

七、新旧政策差异

《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（郑政办文﹝2016﹞87号）规定了郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价，并将土地网挂过程中价高者的原则，改为限地价竞房价，即土地价格报价超过150%后，地价报价结束，转为房价竞价，竞得原则为报价最低者竞得。

《郑州市人民政府办公厅关于进一步做好国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》（郑政办〔2017〕8号）规定了郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

综上所述，新旧政策差异在于住宅类网挂交易过程限地价竞房价模式中，由单一设定综合房价最高限价，价低者得原则变更为设定综合房价最高限价和房屋成本指导价，在两者之间报价平均值最接近报价为竞得人的原则。

解读机关：郑州市国土资源局

解读人：王锡成 李振喜

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