第一章　总  则　　

（一）工作目的

为规范郑州市城市更新单元详细规划的编制报批，进一步加强规划统筹引领和刚性管控，保证城市更新单元详细规划的规范性、科学性和有效性，落实国土空间规划、城市更新相关政策、技术规范等要求，在《河南省城镇控制性详细规划编制审批规程（试行）》基础上，制定本指引。

（二）适用范围

本指引适用于郑州市主城区范围内的城市更新单元详细规划编制报批，各县（市）、上街区、航空港区可参照执行。

（三）编制原则

——注重公共利益。全面落实以人民为中心的发展理念，增进人民福祉，注重社会公平，增强各类公共服务设施均等性和可获得性，补齐民生服务短板，完善基础设施及服务设施，促进职住平衡，创造安居乐业宜游的城市。

——坚持规划先行。传导落实国土空间总体规划和专项规划的统筹引领和刚性控制要求，严守资源安全底线。合理划定城市更新单元，确定规划控制指标，稳妥推动城市更新项目高质量实施。

——强化空间集约。坚持节约集约利用土地，将存量空间作为规划对象，提倡土地混合使用和空间功能复合，促进空间资源的高效利用。

——鼓励多方参与。维护资源资产权益，尊重合法权益，建立多元主体全过程、实质性、高效率的参与机制，充分发挥政府、市场和社会各方的积极性，促进合作共赢，推进治理创新。

第二章  编制要求

（一）编制主体

市内五区城市更新单元详细规划由市资源规划局会同各区政府组织编制，郑东新区、郑州高新区、郑州经开区更新单元详细规划由各开发区管委会组织编制，报市政府审批。各区政府及开发区管委会是城市更新第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新实施工作。

（二）编制单位

城市更新单元详细规划应由具备相应资质的规划编制单位承担。项目负责人应具有注册城乡规划师职业资格，规划编制单位及项目负责人对规划成果质量负责。

（三）规划层次

城市更新详细规划分为单元详细规划和街坊详细规划两个层级。单元详细规划传导国土空间总体规划、分区规划、城市更新专项规划的相关要求；依据城市体检，确定更新对象，提出更新方式指引；提出街坊详细规划管控要求。街坊详细规划应依据单元详细规划，结合实施需要和权属关系明确更新对象用地性质、用地边界，根据不同更新对象的特点，优化细化单元详细规划的各项管控和引导要求并落实到地块。街坊详细规划宜结合城市更新项目实施时序按需编制。

（四）管控方式

城市更新单元详细规划应精确分析界定各类管控内容的刚弹属性，对国土空间总体规划、分区规划和专项规划的各类刚性任务通过逐层细分的传导方式在街坊详细规划中严格管控，对不涉及公共利益、主要由市场配置资源的规划内容采取弹性引导的方式，给予市场主体合理选择的空间。

（五）常态化沟通机制

编制过程中应和各区政府建立常态化沟通机制，在报市政府联审联批会之前应充分征求各区政府意见，要尊重各区实际发展层面的诉求。意见不一致时，应耐心沟通协商，形成立足长远又尊重现实的解决办法。

第三章  重点内容

（一）现状调查与分析评估

综合利用国土调查、城市国土空间监测、地籍调查、国土空间规划、城市体检评估、人口调查、不动产登记等成果，梳理现状土地的产权关系及其权属边界、土地用途、开发强度，建筑物的使用功能、建筑质量，人口规模和人口结构，各类市政基础设施、管网等情况，以及历史遗留问题等信息，对基础设施、公共服务设施和资源环境等承载能力进行分析评估；对城市更新涉及的各类权利主体进行更新意愿调查，形成问题清单、资源清单、需求清单，明确更新方向与重点。

1.问题清单：分析更新单元在人居环境、公共服务设施、基础设施配套、产业发展、安全韧性等方面存在的问题。

2.资源清单：梳理更新单元内存量的土地和建筑资源，以及在自然、历史、文化、产业等方面所具有的特色资源。

3.需求清单：梳理更新单元内已明确的城市更新项目，汇总区政府、街道、社区居民、相关权属单位、投资主体的更新意愿。

（二）更新对象识别

将经现场调查、评价分析后认为生活和生产环境不良、存在安全隐患、市政基础设施和公共服务设施不完善、对环境造成负面影响、城市活力不足、土地利用低效、土地用途和建筑物使用功能不符合城市功能布局和发展要求的片区、建筑物、设施和公共空间等空间对象优先确定为更新对象。

以“保护优先、少拆多改”为原则，按照“留改拆”的优先顺序，在更新单元详细规划中对更新对象组合采用保留、整治、改建、拆除、新建等更新方式，并明确其适用条件。

1.保留用地：主要为质量较好的建筑、建设年代较新，可现状保留不采取更新措施的用地。

2.整治用地：主要为建筑风貌较差，以现状保留并综合整治为主的用地。

3.拆除用地：主要为更新后需建设为绿地开敞空间或道路等基础设施的用地。

4.改建用地：主要为现状功能与规划功能不一致的用地，结合改造意向进行局部拆除或全部拆除后再整体改造。

5.新建用地：现状为空闲地或非建设用地，需按规划用途进行建设。

（三）规划传导衔接

梳理分析国土空间总体规划、专项规划、已批控规对更新单元的具体要求和指引，提炼总结单元层面需要落实的底线约束、指标传导、规划布局等内容。

1.落实总体规划与分区规划。分析提炼国土空间总体规划、分区规划对更新单元在城市及分区整体发展格局中的功能定位和底线管控，以及对更新单元在空间布局、土地利用、产业发展等方面的宏观要求和指引。

2.衔接“七线”及专项规划。分析“七线”及相关专项规划对更新单元关于各类设施用地规划布局、规模指标及配建标准的要求，提炼总结更新单元需要重点保障落实的内容。

3.评估已批控规。分析已批控规的实施情况，包括已建、供而未建、未供等各类用地情况的分析。分析已批控规与上位规划的符合性，综合评估其适用性。

（四）规划目标策略

基于更新单元发展条件，结合上位及相关规划的要求确定单元整体的发展目标与功能定位；涉及产业升级的城市更新单元应结合相关产业部门要求提出产业发展方向。

基于单元的基础条件，围绕目标定位从功能空间的合理布局、土地利用的增值增效、生活环境的改善提升等方面提出更新策略。功能空间布局方面重在明确各功能区域的主导功能和空间布局要求，引导复合利用；土地利用方面重在存量土地挖潜与闲置低效土地的激活，以及土地价值的提升。生活环境方面重在聚焦民生需求，补短板、提品质，在更新改造中统筹公益设施用地与经营开发用地，确保公益设施落地，切实增强居民生活的幸福感与满意度。

（五）空间功能完善

遵循以人为本、产业协同、生态优先、集约高效的原则，通过合理植入产业用地和公共配套设施，完善城市功能，为居民提供更优质的生活环境，为城市发展注入新的活力，促进区域的高效利用和可持续发展。

1.优先补充设施短板。更新改造用地要优先用于补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板。单元详细规划要结合实际情况确定更新改造用地中合理的公益性用地占比。

2.鼓励植入产业功能。以产城融合为目标，鼓励更新改造用地转型升级为新产业、新业态、新用途，鼓励开展新型产业用地类型探索。落实已划定工业区块线，涉及调整的，应提出具体的调整和占补平衡方案。

3.实施土地使用正负面清单。为保证土地使用的灵活性和适应性，引导土地混合利用，单元层面对用地性质采取正负面清单管理模式，正面清单为用地性质鼓励使用方向，负面清单为用地性质限制使用方向。正负面清单的制订可参考《郑州市城市规划管理技术规定》中土地混合利用正负面清单，结合更新单元的实际情况具体确定。

（六）建设容量管控

单元内开发强度采取总量区间控制原则，根据规划人口容量合理确定单元建筑总量和住宅建筑总量，建筑量可在相邻或相近街坊平衡。在相近街坊平衡有困难的，可在单元内部综合平衡，原则上不得超出单元建筑总规模，不跨单元进行指标平衡。城市更新单元等确需跨单元进行统筹平衡的，应专题论证评估必要性和可行性，并制定指标平衡方案，方案经市资源规划局审查报市政府审议通过后执行。

根据城市更新方式计算单元建筑总量，重点关注新增建筑量，其中新增住宅建筑总量控制上限，新增产业建筑总量控制下限。

1.综合确定开发强度上下限。各单元根据实际需要，依据分区规划强度分区、综合交通市政支撑条件、公共设施服务水平、相关城市设计，国家和河南省相关规范要求明确各类用地开发强度上下限。

2.合理确定单元拆建比。结合《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），以居住生活为主导功能的城市更新单元或项目内拆建比不应大于2。

3.鼓励公益性用地复合高效利用。为保证各类公共服务设施的落实，公益性用地鼓励复合利用、统一开发，在单元详细规划中按照留有余量、预留弹性的原则确定开发强度上限。

4.鼓励老旧小区的自主更新。对老旧住宅建筑原址拆除重建的，在不增加套数、满足日照、退界、消防、安全的前提下，可适当完善户型，增设物业管理、社区用房等配套设施，增加面积不超过原地上建筑面积的20％。

（七）公服设施配置

单元详细规划应重点提出10分钟生活圈公共服务设施配置要求，兼顾15分钟生活圈公共服务设施需求。街坊详细规划除落实单元控制的公共服务设施外，应结合地块人口增加5分钟和街坊层级公共服务设施配套。

1.公共服务设施优先原则。更新改造用地应优先落实问题清单和需求清单中紧缺型、基础保障型公共服务设施；用地紧张的公共服务设施，其周边用地具备改造条件的，应优先用于设施扩建，以增强设施服务水平；区级及以上公共服务设施宜采用实线控制用地。

2.统筹布局15分钟生活圈便民服务中心。城市更新单元用地紧张，15分钟生活圈设施除《郑州市规划管理技术规定》中要求的街道综合服务中心集中设置4项设施（街道办事处、文化活动中心、社区服务中心、社区就业服务中心）外，可增加设置中型全民健身中心、居住区商业中心，以综合楼形式集中布置。

3.鼓励设置产业园区邻里中心。以工业物流为主导功能的单元，可集中布局基础商业设施、休闲娱乐设施、文化活动设施、卫生服务设施等，形成产业园区邻里中心，为企业员工提供便捷的生活服务和丰富的社交活动空间。

（八）蓝绿空间细化

落实国土空间总体规划要求，衔接相关专项规划和管理要求，结合单元内自然生态本底，明确绿地总量以及开敞空间体系，对绿地系统、公园广场、水域、通风廊道、生态廊道进行统筹安排。

1.绿地系统。落实并细化国土空间总体规划确定的城市绿线，衔接绿地系统专项规划和地方管理要求关于绿地系统的数量和规模要求，明确城市公园、居住区级公园、社区公园及其他重要绿地的等级、数量、规模和空间布局。优先规划块状绿地，合理控制线性绿地，补充10分钟生活圈居住区公园绿地。

2.水域。落实国土空间总体规划确定的城市蓝线和管控要求；明确湖泊、水库的面积和控制范围。合理调整并细化绿道建设、水系保护等专项规划确定的线性廊道管控要求。

3.生态廊道。落实国土空间总体规划确定的生态廊道布局和管控要求，明确单元内生态廊道走向、宽度等控制要求。

4.通风廊道。落实国土空间总体规划确定的通风廊道布局等管控要求，结合《郑州市通风廊道规划研究》等相关规划，完善城市通风廊道系统，加强通风廊道沿线管控。

（九）城市设计指引

落实郑州市总体城市设计和重点地区城市设计的引导控制要求，分析单元在城市景观框架中的地位和作用，构建单元的公共空间体系和建筑群体风貌。针对更新单元内城市重要轴线、特色风貌区、景观界面、慢行系统、重要景观节点、公共空间、铁路滨水地区提出城市设计指引，对更新单元内不同功能区提供建筑色彩和建筑风貌引导，明确城市设计要素和控制要求，为街坊详细规划编制提供依据。

公共活动中心地区、交通枢纽区、滨水山前地区、历史文化保护区域等重点地区应进行城市设计专项分析，并严格落实《郑州市总体城市设计实施导则》及《郑州市城市规划管理技术规定》相关要求。

（十）道路交通规划

结合国土空间总体规划及综合交通规划等上位规划，公交、停车等专项规划及分区规划，明确上层次规划和专项规划中的相关要求和落实情况。落实及优化完善更新单元的区域性交通设施及廊道、道路网络和城市交通设施，明确道路等级、断面形式、交叉口控制及交通设施规模等。

1.确定机场、铁路、城际轨道、高速公路等区域性交通设施布局要求，重点落实交通廊道的走向、控制宽度及站点的点位、用地规模、建设要求等管控内容。

2.明确单元路网结构，按照“窄路密网”的要求进行快速路、主干路、次干路、支路及街坊路等各等级路网规划。明确道路红线，结合已批规划等相关情况、依照《郑州市城市规划管理技术规定》要求进行路口渠化。支路及街坊路在图则管制中采取虚线表达，为下一层级规划预留一定弹性。

3.确定城市轨道交通、城市快速公交的主要线路走向及主要场站、站点的控制要求，明确城市轨道交通场段及站点、公交场站等独立占地设施的点位、用地规模。鼓励轨道站点周边用地、公交场站混合立体开发，充分考虑TOD发展。

4.确定公共停车设施的类型及规模。明确独立占地停车场的位置及面积，明确公园或者广场地下空间开发、与其他建设用地合建等非独立占地停车场的公共泊位数等相关要求。

5.细化考虑单元内步行、自行车等慢行交通方式的通行条件，包括通勤及休闲通道。结合城市设计对更新单元内的活力慢行街道进行断面规划，优化慢行空间。

（十一）基础设施规划

落实国土空间总体规划、分区规划要求，统筹衔接“七线”及相关专项规划要求，确定给水、排水、电力、通信、燃气、热力、环卫等市政基础设施的种类、数量、规模和布局。确定各类市政管线布局，包括走向、管径、走廊控制宽度、安全防护等控制要求。可结合更新单元实际需要，增加海绵城市、智慧城市等规划内容。

更新单元涉及地下综合管廊的，应遵循“因地制宜、科学入廊、管线廊化”的原则，结合市、区两级地下综合管廊规划，研究片区地下综合管廊系统布局，与区域地下空间开发、道路交通和市政设施建设统一规划、统筹建设，进行管线入廊分析。

1.集约品质化。鼓励市政基础设施探索集约建设、复合利用的实施路径，在满足工艺及防护要求、保障安全运行的条件下，宜通过技术创新、集约组合、共建设置及差异设计等，降低邻避效应，提升品质风貌。

2.扩容升级市政基础设施。增强城市生命线系统可靠性，合理提高市政基础设施标准，明确上位规划和专项规划相关要求和落实情况，评估现状市政基础设施并提出相应的改善措施，预测市政基础设施需求，针对市政管网老化、承载力不足等问题进行专题研究。对近五年的易涝积水点提出改善整治措施，必要时进行专题研究。

3.竖向规划管控。结合《郑州市竖向规划编制工作指引》，落实竖向专项规划、分区规划的要求，结合用地布局，研究规划用地竖向分区，提出竖向规划管控要求。

（十二）综合防灾规划

以城市安全为底线，提升城市韧性，落实国土空间总体规划要求，衔接相关规划要求，明确消防、防洪排涝等城市安全设施的等级、种类、数量、位置和规模等控制要求以及应急预防措施。确定重大危险设施、防洪排涝、抗震等方面的防护对象、防护标准和控制要求。确定人防工程设施、应急避难场所、应急医疗设施等的布局和规模要求。

（十三）传导实施

单元管控内容实行“图则”管理，在《河南省城镇控制性详细规划编制审批规程（试行）》普适性内容外，为增加城市更新单元的适应性，传导实施以保障更新项目落地为基准，单元实行总量平衡、动态管控。

1.实施刚性与弹性管控。单元图则分为单元底线管控图则、单元弹性管控图则、单元城市设计图则。图则采用图示和表格两种形式综合表达，图、表内容应保持一致。

单元底线管控图则为街坊层面应严格落实的内容，主要为单元强制性内容的表达，包括单元主导功能要求，建设用地规模、总建筑面积、总住宅建筑面积等规模控制要求，分区规划传导至单元内的永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界、洪涝灾害控制线、历史文化保护线等底线约束性要求，红线、蓝线、紫线、绿线、黄线、橙线、黑线、工业区块线等城市重要控制线要求。

单元弹性管控图则为街坊层面可细化与深化的内容，主要为单元引导性内容的表达，包括10分钟生活圈公共服务设施（不含小学）、点位控制设施等，同时包括土地复合利用、地下空间开发功能分区、建筑高度等其他引导性内容。

单元城市设计图则为街坊层面空间布局和风貌塑造的依据，包括重要廊道及轴线、公共空间、重要节点等管控要求。

2.管控内容传导至街坊地块。街坊详细规划应落实单元规划的传导控制要求，并细化用地布局、指标控制、公共服务设施和基础设施配建等内容。

3.项目库动态管理。结合各类更新资源的更新方向，形成项目库，按照公益性、准公益性、营利性进行项目组合和平衡，以组合项目包为单位进行推介与招商，避免实施中的“挑肥拣瘦”，形成更新改造的良性循环。

4.实施路径引导。结合地块产权边界、更新项目分布，合理安排更新时序，提出项目实施主体和资金来源建议，便于进行精细化的管理，形成可持续的更新模式；在单元容量管控的前提下，综合考虑土地出让收入、产业运营收益、公共服务设施配套成本等因素，综合测算投资收益，允许合理利润空间，以吸引社会资本参与城市更新项目。

第四章  成果要求

规划成果由文本、图件、附件和数据库组成。

（一）文本

文本由条文和附表两部分组成，条文包括总则、规划目标与策略、用地规划、开发强度与规模控制、公共服务设施规划、绿地与开敞空间规划、综合交通规划、市政公用设施和防灾设施规划、地下空间规划、城市设计引导、历史保护规划、城市“七线”控制、实施与管理。附表包括规划用地构成表、规划控制要求统计表、重要设施统计表、历史文化保护统计表。

（二）图件

图件由图纸和图则两部分组成，图纸包括区位与规划范围图、国土空间利用现状图、现状土地权属图、现状建设情况分析图、上位及相关规划分析图、空间结构规划图、国土空间利用规划图、用地更新指引图、开发强度规划图、建筑高度规划图、公共服务设施规划图、绿地与开敞空间规划图、历史文化保护规划图、道路交通规划图、道路断面规划图、竖向规划图、给水工程规划图、雨水工程规划图、污水工程规划图、再生水工程规划图、电力工程规划图、通信工程规划图、燃气工程规划图、热力工程规划图、综合防灾规划图、地下空间利用规划图、城市设计引导图、街坊编号图。图则包括单元底线管控图则、单元弹性管控图则、单元城市设计图则。

（三）附件

规划附件应包括规划说明书、基础资料汇编、专家评审意见落实与公众意见采纳情况报告等内容。

（四）数据库

按照自然资源部办公厅《关于印发城镇开发边界内详细规划数据库规范（试行）的函》（自然资办函〔2024〕92号）和《河南省城镇详细规划数据库标准》执行，成果审批完成后纳入国土空间详细规划“一张图”。

第五章  编审流程

（一）前期准备

组织编制机关在更新单元详细规划编制启动前应制定工作方案，明确工作组织、责任分工、工作内容、进度安排和保障措施等内容。

（二）基础调研

规划编制单位应全面收集基础资料，深入更新单元所在街道扎实开展调查分析，充分了解更新主体的实际诉求，运用城市体检评估成果、大数据等手段收集数据资料。

（三）规划编制与论证

规划编制单位在对现状进行评估分析和深入研究的基础上，按照国家相关规定，形成规划初步成果。初步成果由规划组织编制机关征求市级相关部门、各区人民政府等多方意见，并在报送审批前组织专家进行充分评审论证。规划编制单位要根据各方意见对初步成果进行修改完善。

（四）规划报批

组织编制机关应将评审通过的规划初步成果进行批前公告，广泛征求公众意见，公告时间不少于30日。修改完善的规划成果经市政府规划联审联批会同意后，报市人民政府审批。规划批准后20个工作日内，组织编制机关应依法对规划的主要内容进行批后公布，涉及向社会公开的图件，应符合国家地图管理有关规定。

（五）规划修改

单元详细规划的修改分为重大修改、局部调整和技术修正，新编或修改街坊详细规划时，确需修改单元详细规划的，应按照我局有关管理规定的相应程序执行。