• 005252645/2022-00150
  • 郑州市住房保障和房地产管理局
  • 住房发展规划
  • 2022-12-27
  • 2022-12-30
  • 通知
  • 郑房〔2022〕138号
关于印发《郑州市住房发展“十四五”规划》的通知
本规划依据《郑州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等制定。规划范围以中心城区为主,兼顾全市。

各开发区、区县(市)住房保障部门,各相关单位:

《郑州市住房发展“十四五”规划》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

2022年12月27日

郑州市“十四五”住房发展规划

本规划依据《郑州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等制定。规划范围以中心城区为主,兼顾全市。

一、“十三五”取得的成效

“十三五”时期郑州加快国家中心城市建设,住房发展取得新成就,市场运行基本平稳,保障能力不断提升,总体实现住有所居,宜居条件明显改善,为“十四五”住房发展奠定良好基础。

(一)宏观调控成效初显,市场运行基本平稳

深入推进房地产调控长效机制试点,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,适应市场发展变化,及时调整市场调控措施,建立地价房价联动、土地供应与房屋销售联动机制,强化房地产市场监测分析,完善价格管控规则,整顿规范房地产销售市场秩序,圆满实现房地产市场调控预期。“十三五”期间,全市商品住宅投资完成11936.2亿元,比“十二五”增长152.4%。新开工住宅建筑面积15975.9万平方米,竣工5949.1万平方米。完成住宅供地15067.6公顷,较“十二五”增长141.9%。商品住房销售面积14905万平方米,二手房销售3299.8万平方米,交易价格及市场运行基本平稳。

(二)总体实现住有所居,保障能力持续提升

2020年末,全市城镇人均住房建筑面积41.1平方米,累计开工公共租赁住房15.2万套,已投用12.5万套,累计货币化补贴4.8万户;经适房累计建设分配16.8万套;棚户区改造累计动迁群众178万人,安置住房稳步推进,回迁群众超百万人;开工人才公寓4.9万套,各类保障性住房建设、分配、运行和服务能力持续提升。

(三)租赁试点稳步推进,租购并举初见成效

坚持以盘活存量为主,新建为辅,以回购、回租、规范化运营富余安置房等存量房源为着力点,开展住房租赁市场发展试点。积极引导培育专业化、规模化住房租赁机构,发展专业化、规模化租赁企业13家。承租人公共服务受益覆盖面扩大,租赁家庭子女入学19.3万人,公积金支付房租4.6万人、3.2亿元,租购并举制度初见成效。

(四)宜居条件明显改善,发展基础更为坚实

修订《郑州市物业管理条例》,出台《郑州市物业服务规范》,物业服务企业由1780家增长到2535家,新增物业管理面积0.94亿平方米,居民住宅小区物业覆盖率超过50%,物业服务水平不断提升。稳步推进老旧小区改造及城市有机更新,完成老旧小区改造1970个,老旧小区居住品质大幅提升。房地产发展基础坚实,2020年末,全市建成区面积1284.89平方公里,常住人口城镇化率78.4%;教育医疗、养老托幼、商业服务等配套设施合理布局,宜居条件和人居环境明显改善;职住平衡不断优化,中心城区就业人员平均通勤距离7.44公里,平均通勤时间24.7分钟,城际交通基本实现一小时通勤;新郑国际机场实现空地公共交通无缝对接,市域“一环十横十纵”道路综合改造工程加速推进,地铁运营里程206公里,在建8条线路有序推进,十字+环线发展格局已确定;“都市区—片区—单元—板块”城市架构成型,创新驱动和新兴产业布局明朗,精细化管理、高质量发展、低碳绿色发展列入议程,未来住房发展基础更为坚实。

二、“十四五”面临的形势

“十四五”时期,郑州住房发展机遇与挑战并存。从国际国内形势看,全球化遭遇逆流,政治、经贸、科技以及疫情等因素叠加,由此引发的产业链、供应链、价值链、创新链变革,将导致要素资源分化、重构;通信和网络技术升级、人工智能等新兴技术应用,居家和移动办公、柔性和灵活就业等生产生活方式变革,将对产业布局、人口集聚以及住房发展带来重要影响。同时,我国已进入高质量发展新阶段,河南面临着国家构建新发展格局、促进中部地区崛起、推动黄河流域生态保护和高质量发展三大战略机遇,人口大省新型城镇化蕴含的内需潜力持续释放,创新驱动和新兴产业发展动能持续壮大,以中原文化为中心的黄河文明凝聚的精神力量持续彰显,这将成为郑州住房高质量发展的重要机遇和有利条件。

从郑州自身看,随着城市框架拉大和人口持续流入,长期高速开发、粗放建设和综合监管能力不足等带来的一些深层次、结构性矛盾日益突显,住房高质量发展面临一定的压力与挑战。一是区域发展不够平衡。保障性住房存在区域供需差异,公共租赁住房跨区域调剂机制尚未完善,保障性租赁住房发展与产业布局适配度需要加强;工商业项目外迁与配套住房供给衔接不足,对老城区向外疏散、远郊组团的职住平衡、区域房价均衡等构成一定影响。二是供需结构有待优化。保障性住房产品结构较为单一,难以满足新市民、青年人住房需求;商品住房和安置住房空间分布不够合理,在一定区域和程度上,与产业布局、人口流动与集聚匹配度不高;住房租赁市场存在房源供需结构性错配、租赁市场管理不够规范等问题。三是发展短板较为明显。外延型、扩张性、高速度、规模化的住房建设对行业监管带来压力和挑战,物业服务质量、应急机制建设、社区治理等方面问题逐步显现,着力提升居住质量和品质、强化监测监管与服务能力势在必行。四是风险隐患逐步暴露。长期快速建设在房屋使用安全、基础设施配套、应急管理等方面的风险隐患在汛情、疫情中凸显,统筹发展和安全工作任重道远。

综合研判,“十四五”时期,在河南加快推进以人为核心的新型城镇化、郑州加快建设国家中心城市并大力发展新兴产业的基础上,就业人口流入和人口积聚态势有望延续,住房发展仍处于重要战略机遇期。直面问题和挑战,必须把握新发展机遇,坚持新发展理念,聚焦高品质生活、高效能治理、高质量发展,实现从量到质、从规模扩张到内涵提升的转变,加快从住有所居到住有宜居的转变,不断提高人民群众的获得感、幸福感。

三、指导思想、基本原则和发展目标

(一)指导思想

高举中国特色社会主义伟大旗帜,贯彻落实党的十九大和十九届历次全会以及习近平总书记在黄河流域生态保护和高质量发展座谈会上的讲话精神,立足新发展阶段,贯彻新发展理念,融入新发展格局,坚持以人民为中心,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举制度体系,保持住房市场平稳健康发展,有效提高保障能力,规范租赁市场发展,切实解决好大城市、新市民住房突出问题,促进结构调整、供需适配、品质提升,实现住房与人口、产业布局协调发展,为建设现代化国家中心城市、打造高质量发展区域增长极,为中原更加出彩、中部地区崛起、黄河流域生态保护和高质量发展做出积极贡献。

(二)基本原则

1.坚持以人为本,服务民生

坚持人民主体地位和共同富裕方向,贯彻“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”理念,维护人民根本利益,保护人民合法权益,实现人民群众对美好幸福生活的向往。

2.坚持调整结构,平衡供需

坚持职住平衡和需求目标导向,优化产品供需结构、平衡区域发展布局,向精细化管理、高质量发展转变,实现资源优化配置、集约节约利用。

3.坚持提升品质,优化环境

统筹老旧小区改造、城市有机更新、既有居民住宅小区功能完善、新建居民住宅小区品质提升和公共服务均衡化,建设美好家园,推动绿色发展、三生融合,实现在发展中促进结构调整、品质提升、环境优化、城市形象塑造。

4.坚持产城融合,区域协调

推动住房发展由外延扩张向内涵提升转变,促进产业、人口、就业、住房适配协调,合理规划住房发展空间布局,实现疏密有度、宜居宜业、精明增长,促进城乡融合与区域协调,推动以人为核心的新型城镇化高质量发展。

(三)发展目标

1.总体目标

聚焦优布局、促稳定、调结构、提品质、强服务,完善多主体供给、多渠道保障、租购并举制度,打造品质、舒适、人文化宜居环境,建设内涵、集约、绿色化宜居都市。到2025年,保障能力建设、供需结构调整、居住品质提升、人居环境优化取得新突破,基本解决大城市和新市民住房突出问题,住房发展成果更好地惠及人民群众;住房与产业、人口、就业、资源环境更加协调适配,力争进入全国住房高质量发展第一阵列,成为住房高质量发展新标杆。

2.重点任务

稳定市场。完善地价和房价联动机制,推动住宅项目更多采用竞品质、竞自持方式供地,强化房屋租购交易价格实时在线监测监管,指导、调节和约束机制,综合运用金融、土地、经济、行政等措施,实现稳地价、稳房价、稳预期。

强化保障。以发展保障性租赁住房为重点,健全住房保障体系,构建以公共租赁住房“兜底”、保障性租赁住房(人才公寓)“过渡”、共有产权住房“安居”、各类保障性住房有序衔接、梯度保障的住房保障新体系,总体实现住房困难群体住有所居。

调整结构。从供给侧入手,推动住房产品供需结构、租购结构、存量增量结构调整取得实效。筹集40万套(间)保障性租赁住房、人才公寓,其中保障性租赁住房不少于20万套(间);筹集发展市场化租赁住房10万套/间;新建商品住宅71万套、7485万平方米,新建住宅两室三室、单套建筑面积90-144平方米户型占比70%以上,人均住房建筑面积预计增加1.5-2平方米。

提升品质。实施安置房建设三年行动计划,全面完成大棚户区改造安置任务;开展城市有机更新,推进“三区一村”改造,全面提升人居环境品质。提高物业服务水平,新建居民住宅小区物业覆盖率100%。提高党建引领的社区共建共治共享能力和水平,不断满足人民群众对居住条件、质量、环境和服务的需求,全面提升人民群众的获得感、安全感、幸福感和满意度。

转变模式。确立内涵提升、绿色发展模式,住房与产业、人口、资源和城市发展匹配协调,住房发展布局更加适应国家中心城市地位和作用。新建住宅楼宇高度和容积率适度降低,平均通勤距离和时间保持在5千米、30分钟以内。建筑设计、设施配套、公共服务水平明显提高,绿色化、人性化、舒适化、智能化程度显著增强,天际线明显改观,使新建居民住宅小区成为与新产业新业态有机融合、人与自然和谐共处、融汇黄河文化和中原优秀文化传承、科技创新成果广泛应用的标志性和引领性项目。

四、重点工作

(一)优化发展布局

以中心城区为主统筹全市,立足郑州大都市区一体化发展,优化项目布局,构建百里宜居宜业廊道,形成核心板块引领-东西廊道贯通-周边区域融合的住房空间新布局,建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市,在资源环境容量趋于饱和状态下稳步跨入高质量发展新阶段。

1.板块引领,打造示范样板

对接服务各产业板块建设,科学预测产业发展及人口集聚类型、规模和速度,以5千米半径职住平衡为基本尺度,以满足在各产业板块就业的人才团队、新就业大学生、新市民住房需求为出发点,坚持存量盘活和增量建设相结合,坚持租购并举多渠道供给,打造产城融合、职住平衡、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀、人文空间精致和谐,宜居品质内涵丰富、形态风貌特色鲜明的宜居宜业样板。

2.廊道贯通,重构居住风貌

依托黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区建设,顺应新兴科技产业在主城区东部、东北部、西北部集中布局态势,适配百里创新创业长廊,构建百里宜居宜业廊道。

主城区东部和北部,以中原科技城、郑开科创走廊产业和人口积聚为引领,以科学大道、G30、沿黄快速通道为轴线,坚持产业与人口、就业和居住同步发展,统筹黄河南岸基础设施、道路交通、公共配套、产业发展和现有居民住宅小区建设布局,统筹城市功能、生态环境和发展安全,通过节点开发、分片开发、连片开发、嵌入式开发方式,合理安排时序,科学留白增绿,优化建筑密度和形态,形成巩义到开封融合贯通的百里宜居宜业廊道,打造新兴产业与人居环境高度适配、生产生活生态高度融合、人与自然高度和谐共生的住房发展新空间,重建田园风格的居住风貌和生活形态,彰显宜居、绿色、和谐、健康、人文城市魅力。

西部丘陵地带,借助先进制造业振兴机遇,与高新区、荥阳市、上街区、巩义市先进制造业发展匹配,小规模、多中心布局,分布式、节点式开发,低密度、低层高,与自然地理条件融合,侧重租赁住房供给,形成若断若续、疏朗有致、建筑特色鲜明、中小规模的人居部落与人文环境,打造成为山水人城和谐相融、城乡功能相互嵌套的生产生活生态廊道和沿黄美丽乡村示范带。远景布局和适配郑洛西高质量发展合作带。

3.边缘融合,促进区域平衡

统筹高新区与西部新区、南部新城和二七新区、新郑与新密、航空港区与经开区、航空港区与新郑市、经开区与中牟及开封连接区域,按照集约节约用地、产业人口集聚、人居环境与自然生态融合、居民住宅小区形态美观和设计多样化、街区街坊有序生动、强化邻里归属感的原则,全面优化住宅项目布局和供应结构,促进边缘地带、新城(新区)组团之间融合贯通、和谐有致,转变远郊区域住房资源利用不充分、新老城区发展不平衡的局面。边缘融合过程中,要着重处理好城市功能结构的大中小尺度关系,注重设施配套及公共服务到位与均衡,维护边缘区域生态功能,营造宜居、绿色、健康、人文化的条件和环境,拓展对中心城区的疏散功能,实现更高水平的产城融合、职住平衡与区域平衡,实现城市空间疏密有度、宜居宜业和精细发展。

四环以外区域节制开发速度、密度和强度。密切关注各区域产业、人口、就业规模及住房供求关系,促进供需适配与平衡。在产业成型、就业增长和人口集聚较快区域,着重利用存量资源发展品质化的租赁住房。

航空港区及周边处理好存量增量关系。航空港区、南部新区或组团,向南衔接长葛市、向东衔接尉氏县,围绕大都市区南北轴线,跟踪产业、就业和人口集聚,处理好存量增量关系,更好地发挥对老城区疏散功能,增强对新市民、新就业、外来人口的吸附集聚能力。

六县(市)和上街区着力提高宜居品质和人居环境。发挥区位、地理、产业、文化和人文优势,主动作为,加强与周边城市合作交流,优化产品结构,提升品质环境,建设具有价格优势的租赁市场,建成郑州与周边城市协同融通发展的宜居宜业城镇、人口集散中心、职居开放门户。

强化住房发展空间治理。围绕城市功能布局,强化多规合一的规划引领执行监管能力,促进城市结构优化、功能完善、品质提升和形象重塑。新建项目加强城市和建筑设计,丰富居民住宅小区建筑形体形态、色彩照明、第五立面、文化传承、时代精神等,密切人与城市、人与自然的和谐关系,全面提升城市品质和城市形象,打造人居新环境、靓丽风景线、城市好风光。

(二)保持市场平稳

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚定“稳地价、稳房价、稳预期”目标,强化政策协同、市场监测监管、消费和舆情引导、风险预警和管控,稳妥实施房地产长效机制方案,促进信用体系建设,保持市场平稳健康发展。

1.强化政策协同,促进调控联动

强化土地、金融、财政等政策措施的协同调控作用,巩固完善长效发展机制。坚持不以房地产作为刺激经济短期发展的手段,实行住房市场金融宏观审慎管理,鼓励金融、证券和保险机构创新产品和服务,依法合规为住房项目和住房消费提供支持。完善差别化住房信贷政策,用好公积金支持合理消费,严格遏止投机。完善预期管理,加强政策储备及评估论证,综合运用经济、法律、技术、标准等手段,发挥市场机制和社会协同力量,维护运行稳定。完善保障能力建设、租赁市场发展、存量资源转化利用、老旧小区改造、信息化建设与服务等相关支持政策,形成可预期的政策引导机制。

2.强化监测监管,提高运行质量

强化网签备案、租赁市场、中介服务、交易价格等重要业务运营质量的监测评估和研判,促进科学合理决策;关口前移,依法行政,常态化开展市场整顿,严厉打击市场乱象;创新互联网+监管+服务模式,深化跨部门联合监管机制,提升住房市场综合治理水平。加强房屋预售、交易、租赁、维修等资金管理,规范拨付流程,确保严格监管、有效使用和资金安全。加大僵尸企业、僵尸项目、问题楼盘处理力度,推动市场出清,释放沉淀资源。加强行业信用建设,覆盖各个管理模块、工作流程、服务终端,纳入全市社会信用管理体系。

3.转换运营观念,促进合理消费

转变房地产企业经营理念。引导和支持开发主体转变经营理念,由建房卖房、追求短期利益导向,向促进住房合理消费,追求长远利益,主动承担维护市场平稳健康发展责任义务为导向的转变。支持开发主体探索标准产品整体开发、非标产品订制开发双重模式,提供标准和非标产品及服务,形成新的开发建设模式,成为新时代住房健康消费、安全消费、绿色消费、舒适消费的推动者和实践者。

构建规范有序的住房发展生态。突出人民主体地位、满足住房合理需求的“健康消费、安全消费、绿色消费、舒适消费”导向,构建诚信经营、循法尚德、公平正义的行业文化,打造新时代住房消费服务新场景、新市场、新格局。正确处理强化市场监管与优化营商环境的关系,促进形成合理消费导向、有效市场监管与优质营商环境有机融合、完美统一的住房发展生态。

强化信用建设构建诚信生态。强化顶层设计,推动统一数据格式标准和接口规范,实现信用信息多部门共建共治共享、多领域互通互用。探索建立终身制从业码和房源核验统一编码系统,完善企业和个人信用“红黑榜”评定制度,形成不同部门一体化的监管服务事项清单,落实信用分级分类监管制度,强化联合惩戒机制。通过执法检查、专项调查、专项整治等,汇集工程建设质量与安全、扬尘治理与清欠、房屋销售与租赁等各领域的各类信用信息,完善信用信息引导、提示、警示、阻止等信用服务功能,维护和保障市场健康发展。

4.统筹发展安全,强化风险管控

全面增强风险和安全意识,建立健全风险研判、决策评估、协同防控、责任落实一体化机制。利用大数据分析、云平台预警、联合执法检查等手段,及时排查处置各种风险漏洞及隐患。完善信访投诉处置机制,建设实时性、实景化、可视化投诉渠道与平台,实现申诉渠道畅通、信息反馈畅达、问题处置快捷。建立专职法律顾问制度,遴选专职法律机构,为群众排忧解难,提高维权意识和能力。强化双重预防体系建设,提高应对和处置突发重大事件的能力和实效。对重要应诉案件全程跟踪处置,对问题楼盘专案处理,消除发展隐患。

(三)增强保障能力

构建完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。提升公共租赁住房运转能效和保障能力,发展保障性租赁住房,探索共有产权住房制度,形成更加有序、有效、和谐的保障性住房供需关系。

1.完善多渠道保障体系

以配租型公共租赁住房、保障性租赁住房为主体、配售型共有产权住房为辅助,完善公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房互为补充的保障制度体系,形成符合需求实际、分层分类供给、产品衔接配套、适需跨区调剂的保障性住房发展新格局。健全完善保障性住房系列政策,科学制定保障群体条件和标准、进入和退出机制,强化政策支持引导,规范后期管理,促进形成供给有效,梯度衔接、动态平衡的保障性住房制度。

2.提高人才住房供给能效

完善分层分类人才认定和住房保障服务标准体系,整合优化面向人才的住房补贴、免租住房、产权型住房等政策措施,强化人才公寓与保障性租赁住房政策衔接,切实提高住房政策吸引力。对于低效利用的人才公寓,可根据实际需求转化为共有产权住房或其他保障性租赁住房,提高利用效率。做好高层次人才免租住房的房源储备,确保免租住房“有需即供”。对于特需特聘的高层次人才及其团队,在住房及保障服务方面可一事一议。

3.增强公共租赁住房保障能力

坚持实物保障与货币化补贴并举,提高保障能力和保障覆盖面。依据城镇居民人均可支配收入增长幅度,适时调整补贴标准和受益水平。突出对户籍低收入住房困难家庭、公共服务行业一线非户籍人员以及重点产业职工的保障。加强公共租赁住房运营管理,建立公共租赁住房源自动匹配、跨区域调剂机制,实现房源高效利用。

4.发展保障性租赁住房

以解决新市民、青年人阶段性住房问题为出发点,有序发展保障性租赁住房。按照存量利用为主、新增建设为辅的原则,着力将闲置和低效利用的存量住房转化为保障性租赁住房;支持利用集体经营性建设用地、企事业单位自有存量土地、国有建设用地在符合规划、权属不变前提下建设保障性住房;支持外来务工人员较为集中的开发区和产业园区利用自有配套用地,配建集体宿舍形式的保障性租赁住房。

5.探索共有产权住房制度

面向引进人才、新就业大学生和新市民,探索建立共有产权住房制度。主要采取政府回购,将富余的安置住房、商品住房等存量房源转化方式筹集共有产权住房房源;在确有需求的核心板块、产业园区周边等,适度新建共有产权住房。

6.促进动迁群众回归家园

加快安置项目建设,促进动迁群众回迁。积极推行货币化安置,促进存量住房有效利用;未供地项目,在不改变协议实质内容前提下,可相对集中建设安置区,集约利用土地资源;已开工项目,坚持不低于同区域商品住宅建造标准,把好品质关,坚持与配套基础设施同步规划、施工、交付,并保持建筑风格风貌、社区功能环境等与城市品质品位整体协调。加强安置社区党群服务中心建设,依靠党建引领和组织保障,将安置社区建设成为管理规范、服务优质、和谐幸福的新型城镇社区,提高以人为核心的新型城镇化发展质量。

(四)优化供需结构

科学调度,精准施策,坚持以存量资源发展住房租赁市场。面向中高端市场需求,适度发展品质化商品住房,合理调谐供求关系,促进供需适配、区域协调、发展平衡,形成有序、合理、和谐的租购并举住房发展格局。

1.积极发展住房租赁市场

完善住房租赁市场运营管理机制。着力将结构性和区域性富余安置住房、难以形成有效供应的商品住房转化为市场化租赁住房,在盘活存量资源发展租赁住房租赁市场、规范租赁住房管理、建立住房租赁市场发展长效机制等方面,形成可复制经验模式。培育专业化、规模化、规范化的住房租赁市场主体,落实房屋租赁税收政策,激发租赁市场活力。强化房屋租赁资金监管,严格监管交易资金,保护租赁双方合法权益。

推进存量资源转为租赁住房。深化安置住房转化利用推进机制,对已回迁、建成待回迁安置居民住宅小区实施摸底调查,建立安置房转化利用动态数据库。研究出台政府回购、回租安置房政策措施,支持国有平台参与安置房向租赁住房的转化;支持安置居民住宅小区党群服务中心、物业服务机构、村集体租赁公司等依法合规筹集社区内零散住房资源,统一对外出租。支持住房租赁企业与安置居民住宅小区开展安置住房租赁托管合作,促进安置住房进入租赁市场。

提升租赁住房管理服务质量。依托地方政府、基层组织、物业服务机构,利用大数据等信息技术,构建完善全市租赁住房数据库,全面掌握住房租赁市场变化趋势,为租购并举体系高质量运行提供决策咨询,增强宏观监测、市场监管、便民化服务和信用监管能力。

2.把握不同区域供需特征

全域强化人才住房供应。可采用政府统购存量商品住房的方式形成人才住房房源有效供给,并以租购优惠政策机制,为高中端人才入驻郑州提供适宜的住房保障条件。

四环周边着力保障新就业人群。发展品质化、政策性和市场化的租赁住房,满足新就业、新市民居住需求。结合就业人群流向和集聚的区域特征,构建与产业发展高度关联、与人才人力资源导入及集聚高度匹配的租购并举供应体系。

四环到外围片区坚持产城融合。跟踪并依托道路交通、基础设施、公共服务、新兴产业、制造业和商贸物流等各类规划的落地实施,适度新增户型适宜、面积合理、品质优良、生态宜居的居民住宅小区,发展专业化租赁机构及住房租赁市场,吸纳周边城乡人力人口资源向郑州集聚。

航空港区坚持产城融合与职住平衡。围绕发展定位、招商引资项目落地,坚持产城融合与职住平衡。加快基础设施、配套公共服务设施布局,进一步优化住宅产品结构,健全完善租购并举住房制度体系。加大富余安置住房转化力度,积极发展品质化住房租赁市场,科学调控新增商品住宅项目发展节奏及布局,统筹空港、产业、居住、生态等片区功能,建设绿色智慧航空都市。

3.合理平衡全域供求关系

深化供给侧结构性改革,注重需求侧导向性管理,因势利导化解供求矛盾、平衡供求关系。

积极探索开展现房销售试点。立足总体上住有所居的现实基础,积极探索、有序开展现房销售试点,强化房屋预售资金监管,优化现房与期房销售比例关系,稳步由预售向现售制度过渡。

完善产业园区自我供应机制。加强产业园区职工住房状况调查、预测和住房供应能力建设,促进供需适配、职住平衡,提升产业园区住房保障服务能力和水平。支持产业园区依法合规提高生活服务设施用地比例,建设人才公寓、高品质员工宿舍等保障性租赁住房,完善配套功能设施,为创新创业人才、产业工人、在岗员工提供居住条件保障。

支持开发企业转换供给模式。支持开发企业将存量商品住房转为自持经营的市场化租赁住房,形成有效供应。鼓励社会力量和民间资本通过投资建设、参与经营管理及捐赠等方式,发展保障性租赁住房,进入住房保障领域。

(五)提升居住品质

把品质提升作为住房高质量发展的重要内容和基础性工作,系统组织,有序推进,促进居住品质、城市品位和形象全面提升。

1.实施既有居民住宅小区品质提升计划

推动既有居民住宅小区品质全面提升。探索对既有居民住宅小区实施分级分类管理,重点排查配套设施功能、公共服务设施、房屋质量安全、停车管理、绿化美化、物业和社区服务等方面的缺陷和问题,编制实施不同年代、不同类型居民住宅小区综合治理、品质再造计划,全面增进、持续提升广大人民群众居住和生活满意度。

不断提升物业服务品质与质量。把物业管理服务作为提升居民住宅小区品质的关键内容,贯彻《郑州市物业管理条例》,推行《郑州市物业服务规范》,构建完善以服务质量为核心、以信用建设为抓手、以事中事后监管为保障的物业服务制度体系。开展物业服务达标、示范、文明创建活动,加大行业从业人员培训力度,培育一批高质量、专业化、规范化的物业服务企业,培养一批具备专业素养、尽职履责、勇于担当的经理人队伍,发展壮大一批专业水平高、服务能力强、职业操守好的从业人员队伍,全面提升居民住宅小区物业覆盖能力和服务水平。

提升社区共建共治共享能力。推动党建引领,政府监管,社会参与,居民自治,实现居民住宅小区物业服务与社区治理有机融合,构建政府、街道、社区、物业“四级联动”的纵向管理服务体系,形成党委牵头、政府监管、市场服务、社会参与、居民自治、法治保障等横向“六位一体”的居民住宅小区综合治理、良性互动的社区共建共治共享机制,助推郑州创建全国市域社会治理现代化试点城市。

2.推进旧区改造和城市有机更新

以新发展理念、高质量发展要求指导实施城市更新行动,统筹规划引领,前瞻方案设计,坚持标本同治,形成高质量、可持续、绿色化发展长效机制。

有序滚动实施旧区改造。突出“一拆五改三增加”,在道路平整、绿化美化、标识照明、车辆管理、线路管网、安全防护、物业服务等方面着力完善提升老旧小区基础设施,到“十四五”期末,基本完成2000年以前建造的老旧小区综合改造任务。对2000年以后建造的居民住宅小区,动态、滚动、有序纳入改造范围。

创新老旧小区治理模式。不断创新老旧小区改造方式、改造模式、运行机制和治理模式。积极推行政府购买服务,探索多元化融资方式,拓宽融资渠道,确保老旧小区改造资金来源。对老年弱势群体、租住人员较为集中的老旧小区,依托基层党组织、社区和物业服务机构,制定专项、个性化运维和治理计划,实现精细化管理、便利化服务、可持续运行。

推进高品质城市更新。延续城市特色风貌、街巷肌理和人文传承,维系街区邻里关系和社会生活结构。严控老旧城区改扩建、新建规模和拆建比例,着重利用存量低效利用空间,加强公共服务配套与综合治理,补齐教育、医疗、卫生、文化、养老、托幼、停车、安全等公共服务短板。推动城镇老旧小区、厂区、街区、城中村、城乡接合部等存量片区综合治理与更新重塑,促进老区、新区、城乡接合部融合发展。推动公共服务和便民设施提质升级和智能化改造,打造整洁有序、舒适愉悦的人居环境,实现居住品质、生活品质、城市品质与环境同步提升。

3.转变住房建设发展模式

新增住宅和居民住宅小区全面提升建设品质,从高速、外延、粗放建设模式转入高品质、内涵式、精细化发展模式。

强化城市设计提高建设品质。新建住宅和居民住宅小区,注重城市设计,加强建筑高度、城市天际线、城市色彩、第五立面等精细化设计与管控。严格落实城市规划设计、城市居住区规划设计、民用建筑设计以及绿色建筑等有关标准规范,强化部门监管协作,从根本上扭转粗放开发、粗糙管理、监管不力局面,确保新增住宅和居民住宅小区建造品质与所在区域产业定位、城市功能、自然环境文化特征相互协调。

建设美好家园提升人居环境。新建住宅和居民住宅小区要以绿色化、园林化、智慧化为导向,打造美好家园,引领住宅和居民住宅小区建设高品质、高质量发展。新建居民住宅小区应突出邻里单元和传统街坊的关联性、住宅与配套功能的协调性,交往交流空间的开敞畅通性、地域和居住的归属感、社区和谐互助精神的依附感,实现人与自然的高度和谐共处,物理居民住宅小区与信息化时代“虚拟社区”、“精神社区”的立体化无缝连接,形成以新理念、新形态塑造的新型城市社区。

打造完整社区创建美丽城市。把居民住宅小区建设发展作为有机生命体,以“六有”(有完善的基本公共服务设施、有健全的便民商业服务设施、有完备的市政基础配套、有充足的公共活动空间、有全覆盖的物业服务、有健全的社区管理机制)为基准,建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质完整社区,提升城市承载力、凝聚力、宜居性和包容度。制定本地化的完整社区、智慧社区建设和管理服务标准、规范及激励约束措施,推动完整社区和智慧社区建设。对在建住宅项目全面核查核验,调整优化建设计划,尽可能满足完整社区和智慧社区建设要求。对既有居民住宅小区品质提升和老旧小区改造更新,应因地制宜,结合实际,再造、重塑为完整社区。开展绿色社区创建行动,建立“美丽城市”评价体系,争创国家“美丽城市”建设试点。

4.强化质量管控提高建造水平

广泛采用先进技术提高建造质量和水准,推动住宅建筑工业化、绿色化、智能化和智慧化。对在建项目,加大规范化、精细化管理力度,确保建设质量和品质。

推进住宅建筑工业化绿色化。结合老旧小区改造和既有居民住宅小区提升,推动居民住宅小区基础设施、既有建筑节能改造和绿色化。新增住宅和居民住宅小区项目,贯穿规划设计、施工许可、竣工验收、流通消费,全面推行绿色发展方式,推动绿色建筑、单体绿色住宅建筑向绿色生态居民住宅小区和城区转变,促进绿色低碳全产业链、全生命周期循环发展。

提升住宅产品设计风格品位。加强部门合作,探索建立住宅和居民住宅小区建设“前策划、后评估”制度,完善住宅、居民住宅小区建筑设计方案审查论证机制,指导并加强住宅和居民住宅小区设计与管理。着力提升住宅楼宇设计和居民住宅小区形象设计,塑造具有郑州特色的城市品质、城市形象、城市天际线。顺应多样化住房消费需求,增强住房的实用性、宜居性、安全性和舒适度,提升居住质量和居住体验。

利用新兴技术提高建造水平。推行住宅建设工程系统化集成设计、建筑信息模型技术和精益化施工,推进传感器网络、低功耗广域网、第五代移动通信技术(5G)、边缘计算、射频识别及二维码识别等技术在智慧工地或社区的集成应用,促进智能建造与建筑工业化协同发展,促进海绵城市、清洁能源、可再生资源利用等理念和技术深度融入住宅项目,促进住宅项目由阶段型开发向整合型开发模式转变。

加快在建项目竣工投用。对分期开发和交付的住宅项目,加强统筹协调,确保实施进度,落实配套设施和服务,满足不同建设时期已入住居民出行、入学、就医、购物等基本生活需求,缩短大型居民住宅小区成熟周期。对在建住宅项目加强指导、督导、监管和服务,促进在建项目按时保质竣工投用。对未按期开工项目,加强跟踪督导,及时查处低效和无效项目,盘活或收回土地资源。

(六)提升服务能效

坚持以人民为中心,创新体制机制,优化资源配置,提升服务能效,强化物业服务能力建设和配建公共租赁住房的居民住宅小区管理,解决住房难点热点问题,提高数字化便民服务能力,促进人民生活更幸福,城市发展更美好。

1.大力发展物业服务行业

支持物业服务机构开展智能化、智慧型物业服务,参与居民住宅小区综合治理和城市有机更新,走专业化、品牌化、规模化发展道路,培育一批专业化、规模化的居住物业服务市场主体。支持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式,提高物业服务质量和标准化水平。加强物业服务企业监管,持续完善物业管理招投标制度、企业和从业人员信用管理制度、失信公示及联合惩戒制度,推动行业良性发展。

2.强化配建管理促进住区和谐

加强公共租赁住房配建小区管理与服务,梳理建管运服各环节问题,开展专项综合整治行动计划,排查社区邻里矛盾纠纷、设施环境状况、水电气暖供应条件、不同居住群体物理分割等情况,提出个性化改进措施;逐步推行政府购买服务管理模式,解决公共租赁住房配建小区物业服务难点热点痛点。

3.支持开发企业产业转型升级

鼓励开发企业组建产业投资基金、股权投资基金,转型为产业投资商、物业服务商。支持开发企业积极参与产业新城、产业综合体、总部综合体、创新街区、特色小镇、美丽乡村等建设与发展,转型为城市服务商;支持开发企业探索基地+基金双轮驱动,建设产业园区,投资科创项目,吸引人才入驻,在实现资本溢价同时带动园区资产和服务增值。

4.全方位解决居住安全问题

强化房屋使用安全保障。落实《郑州市房屋安全管理条例》,探索建立“线下+线上、人防+技防、建管+服务”监管监测体系及建管+服务协同机制,实现数字化、可视化、实时在线房屋安全监测。建立健全房屋安全管理长效机制,探索成立房屋安全管理委员会管理制度,明确各行业主管部门职责定位,形成监管合力,确保人民群众居住安全,铸就“安居郑州”基石。

强化生命通道安全保障。重点整治居民住宅小区消防通道和消防登高场地违章占用、违法堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题,完善规章制度和行业标准规范,保持生命通道畅通无阻。

强化机电设备运维服务保障。强化老旧电梯安全风险评估和更新改造,到2025年基本解决使用年限超过15年的商品房、直管公房以及混合型居民住宅小区老旧电梯存在的安全隐患和风险问题,着力降低和杜绝电梯安全事故。

强化水电气暖供给服务。推动理顺水电气暖供给和服务体制机制,推进水电气暖设施改造和精准化、智能化、智慧化服务升级,加强水电气暖运营安全监管,不断改进和提高居住生活质量和服务质量。

严格整饬和维护居民住宅小区生活秩序。制定专项综合治理方案,严查严处非法及违规“住宅商用”、“居改非”、“非法群租”、车辆乱停乱放、违章违规建筑或擅自改变房屋结构等乱象,净化居住空间和生活环境,维护居民生活权益。健全业主(使用人)信用管理制度和诚信机制,对违法违章建设、破坏房屋承重结构或公共服务设施、破坏和影响居住功能环境等违法违规行为及时查处,录入信用信息服务平台予以惩戒。

5.推动数字化信息化便利服务

积极推动“智慧房产”平台建设。利用云计算、大数据、5G、人工智能、区块链等新兴技术,提升在线服务功能,推进一体化监管平台建设,打造业务融通、数据同源、一网通办、智能服务的智慧住房平台,推动住房服务一网通办、监管治理一网通管、政务数据一网通享。基于二三维时空数据库建设,对接融合不动产宗地、地名地址、房屋安全等数据资源,建立郑州市房屋时空数据库;整合汇聚住房保障、产权交易、住房租赁、房屋调查、人口普查、经济普查等数据资源,全面监测产权人、使用人、使用状态等数据资源及变动趋势,推动建立三维仿真住房数字管理平台及住房发展辅助决策系统。

推进住房信息数据互通共享。推进高频使用的证照电子化和证照信息共享互认。推进跨部门、跨地域、跨系统、跨层级精准高效协同,丰富“郑好办”、“豫事办”APP办事情景,推动“一件事一次办”标准化、规范化建设。

构建房屋产权全生命周期数据库。打通房屋全生命周期各业务管理模块,汇聚房产测绘、房屋预(销)售、网签备案、抵押租赁、产权登记注销等房屋全生命周期数据,提升楼盘表数据库建设,建立房屋产权全生命周期管理体系及运行机制,通过楼盘表数据同构与共享,促进房屋产权数据资源服务向有关行业延伸,发挥数据资源服务价值。

四、保障措施

加强组织领导,夯实主体责任,优化保障机制,强化评估考核,并注重发挥国家中心城市引领协调作用,促进规划落地实施。

(一)加强组织领导

完善上下贯通、执行有力的组织领导体系,确保国家住房发展方针政策落实到位。发挥各级党委(党组)领导作用和基层党组织坚强战斗堡垒作用,筑牢规划实施的政治根基,把住房发展目标任务转化为具体工作,抓牢抓实抓出成效。锲而不舍落实中央八项规定精神,持续纠治住房领域的形式主义,营造优良政治生态和发展环境。

(二)强化引领作用

发挥国家中心城市引领带动、区域协调作用,构建“1+4”都市区住房发展联动共享协作机制。牵头组建住房发展联盟,建立联席会议制度,与周边城市共商住房发展重大问题,共谋住房事业高质量发展。搭建合作共享平台,构建数据资源共享机制,打造以人为核心的新型城镇化体系新格局,促进大都市区住房发展空间布局和治理一体化;探索住房租赁市场发展政策协同机制和联动发展模式;推动建立公积金异地信息交换核查和转移接续、异地贷款机制。

(三)用好土地资源

坚持稳定地价,建立以基准地价、地价监测成果为基础、以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。优化供地机制,增强供地管理刚性和调控灵活性,推行增量投放与存量盘活利用挂钩,节制住宅用地供应规模、速度;探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的TOD开发模式等;探索产业供地先行预留住宅用地、产业和住宅同步供地、小规模间断集中供地策略,有序增加公共服务设施布局和蓝绿生态空间,引导人才人力人口资源向沿黄科创带、中原科技城、核心板块及外围片区流动集聚。强化住宅用地清理整顿,盘活闲置土地,发掘低效开发土地潜力,节约集约用地。

(四)落实推进机制

按照市级统筹、区级主责、部门协同、市区联动的原则推进规划落实。市级层面负责顶层设计、组织协调,落实政策措施和重要部署;县(市)区政府、开发区管委会负责工作推进,并对本区域住房发展负主体责任。完善部门职责清晰、分工明确、协调有力、信息共享的规划实施协同机制,确保规划落地实施。

(五)加强监测评估

建立绩效评估评价体系,做好年度综合平衡,及时纠偏、调整、优化目标任务和措施,促使规划落实更加符合实际。注重规划及规划实施解读宣传,鼓励全民参与规划实施与监督,凝聚规划实施合力。重视舆情动态,强化正面引导,及时总结经验,营造良好社会氛围。

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