各开发区、区县（市）资源规划、城乡建设部门（城市更新工作主管部门）：

为全面贯彻省市关于实施城市更新工作的部署，进一步完善我市城市更新体制机制、政策措施，依据有关法律法规、技术标准规范，结合我市实际，制定《郑州市城市更新项目规划管理和实施细则（试行）》，现予以印发。

2025年9月30日

郑州市城市更新项目规划管理和实施细则（试行）

第一章 总  则

第一条 为发挥国土空间规划在城市更新中的规划引领和管控作用，系统统筹、刚弹结合，推进郑州市城市更新实施，依据《自然资源部支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》和《郑州市城市更新条例》等文件，结合我市实际，制定本细则。

第二条 郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区范围内，纳入本市城市更新项目库的城市更新项目，适用本细则。各县（市）、上街区和郑州航空港区可参照执行。

第三条 城市更新应当符合市国土空间总体规划、市城市更新专项规划及详细规划。建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车及非机动车停车位、公共服务设施配套等指标无法达到现行标准和规范的特殊类城市更新项目，在满足消防等安全要求并征得相关权利人和利害关系人同意的前提下，经论证后按照改造后不低于现状条件进行更新。

第四条 城市更新方式包括整治提升、改建完善以及拆除重建等。按照“留改拆”的优先顺序，以保护传承、利用提升为主，拆旧建新为辅，防止大拆大建。

整治提升是指在不改变建筑主体结构和空间整体格局的前提下，通过保留、修缮、整治等提升环境质量。

改建完善是指通过局部拆建、改扩建、加层改造、地下空间改造等方式，提高或降低土地利用强度、扩展空间使用用途、完善服务配套设施。

拆除重建是指在整治提升、改建完善难以实现功能与环境改善的情况下，对布局散乱、利用粗放、建筑危旧、用途不合理、不符合城市发展要求的建筑进行拆除重建。

第五条 城市更新项目属于下列情形之一的，纳入负面清单管理：

    一是不符合国土空间总体规划“三区三线”、城市“四线”管控要求的；

    二是不符合郑州历史文化名城、历史文化街区和风貌区、历史文化名镇和名村、历史建筑等保护规划要求的；

    三是不符合生态环境和区域韧性安全管控要求的；

    四是不满足交通、市政、公共服务承载能力的；

    五是不符合城市高度和风貌管控要求的；

    六是其他不符合郑州市规划建设管理要求的。

第二章 规划制定

    第六条 已经市政府批准的《郑州市城市更新专项规划（2023-2035年）》是指导推进全市城市更新重大项目、分区分类推进城市更新行动、实施更新单元化治理的重要依据；是向上承接市级国土空间总体规划要求，向下指导城市更新详细规划编制的重要依据。

第七条 城市更新详细规划可分为“单元详细规划”（以下简称“单元详规”）、“街坊详细规划”（以下简称“街坊详规”）和特殊类型详细规划。

单元详规重点承接国土空间总体规划、总体城市设计、专项规划和分区规划中确定的各详细规划编制单元内的主导功能、人口总量、建设用地规模和建筑规模、公共服务设施、交通设施、市政公用设施以及其他需要重点控制的内容。

街坊详规遵循单元详规管控要求，细化明确地块用地范围、规划用地性质、开发强度、公共服务设施等具体指标，确保街坊内部功能协调、空间布局合理。

特殊类型详细规划（道路管线综合详细规划）深化落实相关专项等规划要求，重点明确道路管线系统功能、地上地下空间分配、交叉口和雨污水控制高程等具体内容，满足沿线服务和承载需求。

    第八条 对历史城区、历史文化街区、历史文化风貌区、历史文化名镇、不可移动文物和历史建筑的城市更新，应严格按照有关法律、法规的规定实施保护和管理，落实保护规划相关管控要求控制各项建设指标。

第九条 在符合城市安全、环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调前提下，城市更新项目的详细规划可合理布局适当比例的混合用地（按《郑州市城市规划管理技术规定》（2024年版）土地混合利用相关规定执行），提高城市更新项目土地集约使用、促进产业转型升级、提升城市活力及内涵品质。

第十条 对于纳入本市老旧小区综合改造计划的城市更新项目，按照郑州市老旧小区综合改造相关规定执行。

对于未纳入本市老旧小区综合改造计划的城市更新项目，在不新增建构筑物，不改变建筑物使用性质、外立面轮廓，不增加建筑面积、高度、层数等的前提下，对建筑物进行的简易修整、结构加固、构件替换、装饰装修，消防设施、无障碍设施、儿童游乐设施、垃圾收储设施、电动自行车充电设施、电动汽车充电桩、快递柜、运动健身设施等设施设备类补充、完善及更新，以及市政基础设施实施设备更新的技术改造项目，无需办理规划审批手续。涉及相邻关系的，以社区自治方式统筹处理。

第十一条 改建完善类和拆除重建类城市更新项目应按照新批街坊详规和现行标准规范进行规划建设，办理规划许可和规划土地核实手续。

第十二条 国有建设用地上根据国家和省市危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为C级、D级的住宅,在不增加户数和满足消防、安全前提下，可适当增加建筑面积用于成套化改造完善户型（厨房建筑面积每户可增加至4平方米，卫生间建筑面积每户可增加至3平方米），增设物业管理用房、社区用房等公共服务设施。增加的总建筑面积不得超过原地上总建筑面积的百分之二十，所增面积不再收取土地价款。

第十三条 国有建设用地上根据国家和省市危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为C级、D级的房屋，经所属开发区管委会、区政府确认并报市政府同意原址重建，符合“三不（不改变原房屋位置、用途、户数和户型结构；不突破原房屋占地面积、建筑面积；不增加建筑高度）”前提下，可不再重新办理用地和规划许可手续。

第十四条 对于采取改建完善或拆除重建方式进行更新的项目，因历史原因、建筑现状的特殊情况，建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车及非机动车停车位、公共服务设施配套等指标无法达到现行标准和规范的特殊类城市更新项目（以下简称特殊类项目），在确保结构、消防等安全和公共利益前提下，可按以下流程科学合理确定规划指标。

1.确定实施主体。依据《郑州市城市更新条例》相关规定确定实施主体。

2.编制特殊类项目策划方案和论证报告。特殊类项目的实施主体在编制项目策划方案时，应在进行现状调查（包括用地类型、用途、分布、历史遗留用地底数；现状建筑权属、面积、建筑边界等）、需求征询，满足消防安全要求并与权利人、利害关系人充分协商达成一致前提下，依据相关规划，同步编制论证报告。论证报告应包括项目现状实测图纸、影像资料并附资源规划、城管等相关部门的现状意见（建筑、土地、容积率、建筑密度、绿地率等指标，日照测算、未经登记建筑认定及处理意见）等；更新范围、内容、“留改拆”情况及建筑规模、使用功能、各项指标、设计方案等；详细说明相关技术指标无法达到现行标准的原因、调整幅度及采取的补救措施；征得相关权利人和利害关系人同意的书面材料以及公众意见采纳情况等材料。

3.论证报告审核。所属开发区管委会、区县（市）政府在对特殊类项目进行策划方案区县级评审时，应同步审核项目的论证报告并出具评审意见。

4.项目入库。特殊类项目论证报告的评审意见，应作为申请纳入市城市更新项目库的申请要件。市级城市更新主管部门收到入库申请后，依程序进行评审公示，报市政府审定后，项目纳入市城市更新项目库，并向社会发布。

5.详细规划新编或调整。城市更新项目入库发布后，由开发区、区县（市）街坊详规的编制和审批主体，按照法定程序开展街坊详规的新编或调整工作。

第十五条 依据已批街坊详规核定规划设计条件，明确用地位置、面积、土地用途、容积率等指标，同时对街坊详规约定的特殊指标进行明确，不得将国土空间总体规划和详细规划管控要求之外的非空间治理内容纳入规划条件。

第十六条 城市更新项目在符合规划、安全、消防等要求且征得相关权利人和利害关系人同意的前提下，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及危房成套化改造项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。

为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。

第三章 规划实施

第十七条 城市更新范围内存量国有建设用地使用权类型发生变化由划拨处置后变更为出让（含协议出让和招拍挂方式公开出让）的，在符合详细规划前提下，土地权利人（或委托实施主体）可持土地划拨处置批准文件、国有建设用地使用权出让合同及原建设用地规划许可证等材料，申请注销原建设用地规划许可证，核发新的建设用地规划许可证。

城市更新范围内存量国有建设用地用途、范围等相关控制指标发生变化，在符合详细规划前提下，按程序办理土地处置手续或重新签订国有建设用地使用权出让合同后，土地权利人（或委托实施主体）可持土地变更处置批准文件或新签订的国有建设用地使用权出让合同，及原建设用地规划许可证等材料，申请注销原建设用地规划许可证，核发新的建设用地规划许可证。

对于经审定可适用《郑州市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则》的项目，办理用地手续时，依据明确的划拨或出让方式，办理建设用地规划许可证。

第十八条 城市更新项目实施主体可依据街坊详规和规划条件，根据实施计划对项目合理划分区域，分期办理建设工程规划许可证。分期建设项目应制定配套设施分期建设计划（配套的公共服务设施不得单独分期报建），作为报建方案的要件，经市、区县 (市)资源规划部门审定后，严格执行。

属于郑州市建设工程规划许可豁免清单范围内的项目，不再办理建设工程规划许可证，但必须取得合法用地手续，并满足消防、交通、安全等规范要求后，依据相关法律规定及相应主管部门的要求进行建设。

对于经审定可适用《郑州市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则》的项目，可申请注销原建设工程规划许可证，同时依据城市更新项目详细规划和规划条件确定的新用途及相关控制指标，核发新的建设工程规划许可证。

通过工程建设项目审批管理系统，设计方案同步分发至资源规划、人防、园林、国安、城建、城管、民政、电力、公安等相关部门，组织开展设计方案线上联合审查，提高审批效率。

第十九条 城市更新项目规划土地核实按照建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，对同一建设工程规划许可证批准的建设项目，应当遵循“一证一申请”原则，体量较大确需分期规划核实的，由资源规划部门研究确定。对同一建设工程规划许可证最后一期进行规划土地核实时，应将各分期指标汇总核算，并核验土地范围、性质。

对同一建设工程规划许可证分期规划土地核实的城市更新项目，配建的公共服务设施不得作为最后一期单独核实，同期的配套设施应按照建设时序方案同步实施，建成区与下一期施工区应采取有效的临时隔离措施，分期界限是道路或绿地的，应当完成道路或绿地的建设。

第四章 附  则

第二十条 本细则自发布之日起施行，有效期3年。实施过程中，国家或省出台新的相关规定的，按新规定执行。