郑东新区、高新区、经开区、市内五区资源规划主管部门，局机关各处室、局属各单位：

现将《郑州市建设用地功能复合利用指导意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

                           2025年8月20日

郑州市建设用地功能复合利用指导意见

（试行）

为积极落实市委市政府关于城市更新工作的要求，深入贯彻《自然资源部支持城市更新的规划与土地政策指引》（2023版）、《郑州市城市更新三年行动计划（2024-2026年）》、《河南省自然资源厅关于推动土地混合利用促进产业转型升级的通知》（豫自然资规〔2025〕3号）、《郑州市城市规划管理技术规定》（2024修订版）等文件精神，为提升城市综合服务功能，增强城市活力和功能集聚度，结合本市实际，制定本指导意见。

一、概念内涵

本指导意见所指复合用地是指由国土空间规划确定的单一宗地上，土地使用功能超出单一用途的适建用途和配套设施要求，需要采用两种或两种以上用途组合表达的复合型用地，按照用地兼容性及其兼容比例表达。

二、适用范围

本指导意见适用于郑东新区、郑州高新区（含起步区范围）、郑州经开区（含起步区范围）、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区范围内建设用地功能复合利用。

三、基本原则

土地复合利用要符合安全、环境、消防等要求，按照“用途相近、功能相容、互不干扰、设施共享”的原则，坚持规划引领，科学编制国土空间详细规划，提出用地复合利用的相关内容。依据详细规划出具规划条件，明确土地的主导用途、复合用途及建筑面积比例。

复合利用应确保公共利益、公共服务设施服务水平不降低、公共安全功能不减弱。产业用地复合利用要严格落实工业用地控制线管控要求，确保开发区内工业用地总量稳定。

四、土地复合利用指引

（一）鼓励用地功能复合

1. 城市各级中心区、历史文化保护（风貌）区、客运交通枢纽地区、轨道交通站点周边区域、重要滨水区等区域，鼓励土地复合利用，通过多功能复合吸引人口集聚，促进地区活力提升。

2. 产业用地更新中，鼓励适度设置其他关联产业功能和配套设施，促进产业转型升级。

3. 社区更新中，鼓励居住、研发、办公、商业和公共服务等功能在不影响相邻功能前提下适度功能复合，补充设施配套，完善社区功能使用。

4. 地下空间开发利用中，除必须采用独立用地方式建设的设施外，在符合规范要求、确保安全的情况下，鼓励地上地下用地和建筑功能统筹安排、复合利用。

（二）强化规划设计引导

重点地区、重要地段、重点城市更新区用地复合利用需结合城市设计或专项研究进行充分论证，提出用地复合用途、比例及建筑规模等引导，支撑详细规划编制。复合用地涉及公共服务设施、市政基础设施等公共设施的，需征询相关部门意见。

单元详细规划中，为实现土地的最优配置，应结合区位、交通支撑条件、配套设施水平等，明确用地的主导用途，提出土地复合利用的原则与要求，更新单元详细规划中梳理土地使用正负面清单。街坊详细规划中，应确定复合利用土地的主导用途，并明确复合用途及建筑面积比例。

已批详细规划中涉及土地复合利用的复合用途及比例调整的，按照详细规划调整程序办理。

（三）科学设置用地复合用途

参照常用土地用途复合利用一览表（详见附件），明确提出鼓励、允许复合利用的用地类别和禁止复合利用类型。并遵照以下要求:

1. 在充分保障各类公共服务设施、交通场站建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与公共服务用地、交通场站用地与各类用地的复合利用，提高土地利用效率。

2. 在符合国土空间规划和用途管制要求的前提下，支持二三产业用地适度复合、公益性与经营性设施有序复合，合理引导工业、仓储、研发、办公、商业等功能用途互利的用地复合布置、设施共享。

3. 在不影响绿地使用功能的前提下，可在公园绿地内适当复合规模适宜的为游憩群众服务的便民商业、体育、停车等设施，具体要求按照《郑州市人民政府关于加强城市公园绿地复合利用工作的通知》（郑政网〔2024〕10号）落实。

（四）合理确定用地复合比例

用地复合比例一般按照计容建筑面积的占比进行表达。复合比例采用区间值控制，上限值与下限值相差不应超过5%。

1. 两种用途复合的，确定主导用途，复合其他单种用途用地的比例不得超过40%。城市设计重点片区内的商业服务业用地内部复合的，主导用途不低于50%。

2. 三种及以上用途复合的，比例占比最高的为主导用途，其他用途之间采用 “+” 连接，排列顺序按照复合比例从高到低排列。

3. 为节约集约用地，公共管理与公共服务用地内部复合的，交通运输用地内部复合的，公用设施用地内部复合的，复合比例可以不作要求。

五、土地供应和处置方式

复合用地出让时，按主导用途确定供应方式。存量国有建设用地复合利用时，依据已批详细规划和规划条件进行使用权变更处置。

六、使用年期

复合利用土地的使用年限可根据土地用途不同，分别设定出让年期，但不得超过对应用途最高出让年期。其中产业复合利用土地出让年期不得高于主导用途和辅助用途中最短的法定最高出让年期。

七、土地价格

复合利用土地，涉及多种用途土地使用权出让时，应按不同用途分项评估后确定出让底价。估价报告应在总地价外按各用途单列地面地价、楼面地价和总价。采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。

八、不动产登记办理

复合用地不动产权证书的证载用途应与土地出让合同确定的用途保持一致，土地出让合同约定的用途清单、复合比例、不动产权利处分的限制性条款等有关信息应当在不动产登记簿附记栏中注记。

兼容多种功能的土地和建筑物，对于可分割的可考虑按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可考虑按地表、地上、地下分层或按建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。

九、其他

（一）本指导意见自公布之日起实施，有效期2年；指导意见中未涉及的其他复合利用类型，可按国家、省、市最新文件执行；如国家、省出台的相关政策有明确规定的，从其规定。

（二）各县（市）、上街区和郑州航空港区可参照执行。

附件：常用土地用途复合利用一览表

附  件

常用土地用途复合利用一览表

注：1.本表中商业用地不包含批发市场用地（090102）；交通场站用地不包含对外交通场站用地（120801）。

2.涉及公园绿地和广场用地复合利用时，不应减少公园绿地和广场用地的使用面积，保持区域内公园绿地和广场用地总量平衡。

3.新型工业用地、新型产业用地等创新型产业用地可参照一类工业用地类型进行复合利用控制，有专项文件的按照专项文件执行。工业和仓储用地落实《河南省自然资源厅关于推动土地混合利用促进产业转型升级的通知》（豫自然资规〔2025〕3号）要求。

4.本表未提及可复合利用的用地类别，在负面清单以外的确有复合需求的，须在详细规划阶段开展专项研究论证，对拟复合功能与建筑规模可能带来的环境安全、景观风貌、规模控制、空间布局、市政设施及公共服务能力保障等方面影响进行综合评价，无不利影响的前提下可进行复合利用。